Die Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) — und die Gründe dafür müssen im Kündigungsschreiben selbst stehen (§ 573 Abs. 3 BGB).

Nach der Umwandlung in Wohnungseigentum und anschließendem Verkauf ist die Eigenbedarfskündigung gesperrt — regulär drei Jahre, in Köln acht Jahre nach der Mieterschutzverordnung NRW.

Für wen gekündigt werden darf

Privilegiert sind drei Gruppen: der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und die Angehörigen seines Haushalts — etwa Pflegekräfte, die dauerhaft im Haushalt leben. „Benötigen" verlangt mehr als den bloßen Wunsch: Der Vermieter muss ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, die Wohnung selbst zu nutzen oder sie dem Angehörigen zu überlassen. Ein überhöhter Wohnbedarf, ein nur vorgeschobener Nutzungswille oder eine Alternative, die den Bedarf ohne die Kündigung deckt, tragen die Kündigung nicht.

Eine juristische Person kann keinen Eigenbedarf haben — eine GmbH hat keine Familie. Bei einer Vermieter-GbR können sich die Gesellschafter dagegen auf Eigenbedarf berufen.

Form, Begründung, Fristen

Die Gründe für das berechtigte Interesse sind im Kündigungsschreiben anzugeben; nachgeschobene Gründe zählen nur, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Konkret heißt das: Wer einziehen soll, in welchem Verhältnis die Person zum Vermieter steht und warum sie die Wohnung braucht — so bestimmt, dass der Mieter den Bedarf prüfen kann.

Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c Abs. 1 BGB: drei Monate, nach fünf Jahren Überlassung sechs, nach acht Jahren neun Monate. Zugang bis zum dritten Werktag des Monats vorausgesetzt — zur Werktagszählung Fristenberechnung im Mietrecht.

Die Sperrfrist nach Umwandlung: in Köln acht Jahre

Wurde an der vermieteten Wohnung nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die Wohnung dann verkauft, kann sich der Erwerber erst nach einer Sperrfrist auf Eigenbedarf berufen — im gesetzlichen Regelfall drei Jahre ab Veräußerung (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Länder dürfen die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern, wo die Wohnraumversorgung besonders gefährdet ist (§ 577a Abs. 2 BGB).

Nordrhein-Westfalen hat davon Gebrauch gemacht: Nach der Mieterschutzverordnung NRW (in Kraft seit dem 01.03.2025, Laufzeit bis zum 28.02.2030) beträgt die Sperrfrist in Köln acht Jahre. Wer eine umgewandelte, vermietete Wohnung kauft, sollte diesen Zeitraum in die Planung einpreisen, bevor er auf einen Einzug baut.

Anbietpflicht und vorgetäuschter Eigenbedarf

Wird im selben Haus oder derselben Wohnanlage bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei, muss der Vermieter sie dem gekündigten Mieter anbieten. Verletzt er die Pflicht, bleibt die Kündigung wirksam — der Vermieter schuldet aber Schadensersatz, etwa die Umzugskosten (BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15).

Teurer wird der vorgetäuschte Eigenbedarf: Zieht die benannte Person nie ein und kann der Vermieter nicht plausibel erklären, warum der Bedarf nach der Kündigung entfallen sein soll, haftet er dem Mieter auf Ersatz des gesamten Kündigungsfolgeschadens — Umzug, Mietdifferenz, Maklerkosten (BGH, Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14). An die Darlegung des nachträglichen Wegfalls stellt der Bundesgerichtshof strenge Anforderungen.

Widerspruch des Mieters

Auch die berechtigte Eigenbedarfskündigung kann an der Sozialklausel scheitern: Der Mieter kann widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder seinen Haushalt eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB) — hohes Alter, schwere Erkrankung, fehlender Ersatzwohnraum sind die typischen Fälle. Dann wägt das Gericht beide Seiten ab.

Was das für Vermieter heißt

Eine Eigenbedarfskündigung gewinnt oder verliert mit ihrer Begründung — und mit der ehrlichen Prüfung vorab, ob der Bedarf einer gerichtlichen Nachfrage standhält. Wir bereiten für unsere Eigentümer die Kündigung so vor, dass Person, Bedarf und Frist belegt sind, und weisen auf die Sperrfristen hin, bevor Erwartungen entstehen, die das Gesetz nicht trägt.

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