Gasleitungen im Mietshaus

Für Gasleitungen im Bestand gibt es keine starre gesetzliche Prüfpflicht — die anerkannten Regeln der Technik (DVGW-TRGI) sehen aber eine Gebrauchsfähigkeitsprüfung der Leitungsanlage etwa alle zwölf Jahre vor, und aus der Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers wird diese Empfehlung praktisch verbindlich.

Die Kosten der regelmäßigen Dichtheitsprüfung sind als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig, wenn der Mietvertrag das vorsieht (BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17).

Prüfpflicht: keine im Gesetz, eine in der Praxis

Ein Gesetz, das dem Hauseigentümer eine wiederkehrende Prüfung der Gasinstallation in festen Intervallen vorschreibt, gibt es nicht. Neue Anlagen prüft der Installateur vor Inbetriebnahme; danach übernimmt das technische Regelwerk: Die DVGW-TRGI (Arbeitsblatt G 600) — die anerkannten Regeln der Technik für Gasinstallationen — sieht eine Gebrauchsfähigkeitsprüfung der Leitungsanlage etwa alle zwölf Jahre vor, dazu die regelmäßige Sichtkontrolle der frei zugänglichen Leitungen.

Rechtlich verbindlich wird das über die Verkehrssicherungspflicht (§ 823 Abs. 1 BGB): Wer eine Gefahrenquelle wie eine Gasanlage betreibt, muss die Vorkehrungen treffen, die nach dem Stand der Technik geeignet sind, Schäden abzuwenden. Kommt es zum Schaden und wurde die anerkannte Prüfroutine jahrzehntelang ignoriert, trägt der Eigentümer die Beweislast gegen sich — und sein Versicherer stellt dieselben Fragen. Die Zwölf-Jahres-Empfehlung ist deshalb faktisch der Maßstab, an dem Eigentümer gemessen werden.

Was geprüft wird

Bei der Gebrauchsfähigkeitsprüfung misst der Fachbetrieb den Druckverlust der Leitungsanlage und ordnet das Ergebnis in drei Stufen ein: unbegrenzt gebrauchsfähig (weiter betreiben), vermindert gebrauchsfähig (Leckrate erhöht — Instandsetzung binnen angemessener Frist), nicht gebrauchsfähig (sofort außer Betrieb nehmen). Geprüft wird die Leitungsanlage vom Hausanschluss bis zu den Geräteanschlüssen; die Gasgeräte selbst — Therme, Kessel — haben ihre eigene Wartung, die davon zu trennen ist.

Die Kosten: umlagefähig als sonstige Betriebskosten

Weil die Prüfung regelmäßig wiederkehrt, gehört sie zu den laufenden Kosten des Grundstücks: Der Bundesgerichtshof hat die turnusmäßige Dichtheitsprüfung der Gasleitungen den sonstigen Betriebskosten zugeordnet (§ 2 Nr. 17 BetrKV) — umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Position benennt oder die Umlage „sonstiger Betriebskosten" wirksam vereinbart ist (BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17).

Scharf zu trennen sind die Folgekosten: Wird bei der Prüfung ein Mangel gefunden, ist dessen Beseitigung Instandsetzung — sie bleibt beim Vermieter und gehört in keine Betriebskostenabrechnung. Umlagefähig ist das Prüfen, nie das Reparieren.

Wenn es nach Gas riecht

Der Verdachtsfall folgt eigenen Regeln, und sie dulden keinen Aufschub: keine Schalter, keine offene Flamme, Fenster auf, Absperrhahn zu, Bewohner aus der Wohnung — und der Anruf beim Netzbetreiber über dessen Störungsnummer, von außerhalb des Gebäudes. Der Vermieter, der von einem Gasgeruch erfährt und nicht unverzüglich handelt, verletzt seine Sicherungspflichten in der schwersten denkbaren Form. Mieter sind umgekehrt verpflichtet, Auffälligkeiten anzuzeigen und den Zugang zur Prüfung zu dulden.

Was das für Vermieter heißt

Die Gasleitungsprüfung ist eine der günstigsten Versicherungen des ganzen Hauses: überschaubare Kosten im Zwölf-Jahres-Turnus, umlagefähig, und im Schadensfall der Beleg, dass der Eigentümer getan hat, was von ihm zu erwarten war. Wir führen für unsere Objekte die Prüftermine je Anlage nach und vergeben die Prüfung an Vertragsinstallateure — dokumentiert, bevor jemand fragen muss.

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