Die Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung
Die Grundsteuer ist umlagefähige Betriebskost; abgerechnet werden muss spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB), eine unverschuldet verspätete Nachforderung binnen drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Solange gegen die Grundlagenbescheide Einspruch läuft, ist das Abrechnungshindernis nicht entfallen — die Drei-Monats-Frist beginnt dann noch nicht zu laufen.
Umlagefähig — aber fristgebunden
Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV) und ist bei entsprechender Vereinbarung umlagefähig (§ 556 Abs. 1 BGB). Der Streit entsteht selten über das Ob, fast immer über das Wann:
| Frist | Inhalt |
|---|---|
| Zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums | Regelfrist für die Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) |
| Drei Monate nach Wegfall des Abrechnungshindernisses | Frist für eine unverschuldet verspätete Nachforderung (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) |
Wer die Regelfrist versäumt, verliert die Nachforderung — es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Dann bleibt ihm das Drei-Monats-Fenster.
Wann das Abrechnungshindernis entfällt
Die praktisch wichtige Frage lautet: Ab wann läuft dieses Fenster? Der BGH hat sie 2026 für die Grundsteuer beantwortet (Urteil vom 20.05.2026 – VIII ZR 6/24):
Solange gegen die einer Grundsteuerfestsetzung zugrunde liegenden Grundlagenbescheide Einspruch eingelegt ist, ist das Abrechnungshindernis nicht entfallen.
Die Begründung ist finanzverfahrensrechtlich: Die Finanzbehörde prüft den Vorgang im Einspruchsverfahren umfassend und ist dabei weder an den Antrag noch an das Vorbringen des Einspruchsführers gebunden. Sie kann den Bescheid nach entsprechendem Hinweis sogar zum Nachteil des Einspruchsführers ändern. Solange offen ist, ob und in welcher Höhe die Grundsteuer endgültig festgesetzt wird, muss der Vermieter nicht abrechnen.
Der Fall: Für 2017 und 2018 lagen zunächst nur Grundsteuerbescheide für das noch unbebaute Grundstück vor. Die Vermieterin setzte in den Abrechnungen deshalb nur Abschläge an und behielt sich die Nachberechnung ausdrücklich vor. Ende April 2020 kam der geänderte Bescheid für das inzwischen bebaute Grundstück; gegen Einheitswert- und Messbetragsbescheid legte sie Einspruch ein. Im August 2020 rechnete sie gegenüber den Mietern nach — der endgültige Bescheid erging erst Ende Oktober 2020. Die Mieter hielten die Nachberechnung für verspätet; der BGH nicht.
Dass die Vermieterin schon vor dem endgültigen Bescheid abrechnete, war unschädlich. Sie hätte die abschließende Entscheidung des Finanzamts abwarten dürfen — und durfte erst recht abrechnen, als absehbar war, dass sich die Beträge nicht mehr ändern würden. Die Frist schützt den Mieter vor unabsehbar später Belastung, nicht vor einer zügigen Abrechnung.
Zwei Dinge, die dazugehören
Der Vorbehalt. Wer absehbar nur mit vorläufigen Werten abrechnen kann, sollte die Nachberechnung in der Abrechnung ausdrücklich vorbehalten — wie im entschiedenen Fall geschehen. Das schafft Klarheit gegenüber dem Mieter und dokumentiert, dass die Verzögerung nicht auf Nachlässigkeit beruht.
Die Dokumentation des Hindernisses. Das Drei-Monats-Fenster beginnt mit dem Wegfall des Hindernisses. Wer später darlegen muss, wann das war, braucht die Bescheide und den Einspruchsverlauf — Datum des Einspruchs, Datum der Einspruchsentscheidung, Datum des geänderten Bescheids.
Beispiel
Ein Vermieter erhält im März einen geänderten Grundsteuerbescheid für 2022, der eine deutlich höhere Grundsteuer festsetzt, und legt gegen den Grundsteuermessbescheid Einspruch ein. Die Abrechnungsfrist für 2022 ist längst abgelaufen. Er muss nicht binnen drei Monaten ab März nachberechnen: Das Hindernis besteht fort, solange der Einspruch läuft. Rechnet er dagegen erst Monate nach Abschluss des Einspruchsverfahrens ab, ist die Nachforderung verloren.
Wo die Regel nicht gilt
- Nur bei unverschuldeter Verspätung. Wer die Zwölf-Monats-Frist aus Nachlässigkeit versäumt, kommt über § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht zurück. Ein Abrechnungshindernis ist kein Sammelbegriff für Zeitmangel.
- Nicht bei der Pauschale. Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, gibt es keine Abrechnung und damit auch keine Nachforderung.
- Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bleibt. Die Höhe der Grundsteuer steht zwar nicht zur Disposition des Vermieters — die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung aber schon, siehe Abrechnungsfehler in der Betriebskostenabrechnung.
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