Treuhandkonto und Fremdgeldkonto

In der Wohnungseigentumsverwaltung laufen die Gelder auf offenen Fremdgeldkonten, deren Inhaberin die Gemeinschaft selbst ist — in der Miet- und Sondereigentumsverwaltung dagegen über ein Treuhandkonto, weil dort kein rechtsfähiger Verband existiert, auf den ein Konto lauten könnte.

Der Unterschied ist keine Formsache: Er entscheidet, wem das Geld auf dem Konto zugeordnet ist, wer darüber verfügen darf und was bei einem Verwalterwechsel damit geschieht.

Warum es überhaupt zwei Modelle gibt

Jede Immobilienverwaltung führt fremdes Geld: Hausgeld, Mieten, Nebenkostenvorauszahlungen, Rücklagen. Das ist der Kern dessen, was man früher Immobilien-Treuhand nannte — Verfügungsmacht über Vermögen, das einem nicht gehört, ausgeübt allein im Interesse des Berechtigten.

Wie dieses Geld auf dem Konto landet, hängt aber daran, wer auf der anderen Seite steht. Eine Eigentümergemeinschaft ist seit der WEG-Reform selbst rechtsfähig: Sie kann Verträge schließen, klagen, im Grundbuch stehen — und ein Konto haben. Ein einzelner Vermieter, der seine Wohnung verwalten lässt, ist dagegen kein Verband, dem ein Verwaltungsvermögen zugeordnet wäre. Genau daraus folgen zwei verschiedene Kontenmodelle.

WEG: offene Fremdgeldkonten der Gemeinschaft

Das Gemeinschaftsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst, nicht den Eigentümern zu Anteilen (§ 9a Abs. 3 WEG). Die einzelnen Wohnungseigentümer haben keinen Anteil am Verwaltungsvermögen (LG München I, Beschluss vom 08.11.2022 – 36 S 6500/22 WEG). Also gehört das Konto auch der Gemeinschaft — sie ist Kontoinhaberin, die Verwaltung hat lediglich Verfügungsbefugnis, um Beiträge einzuziehen und eingenommene Gelder zu verwalten (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG).

Diese Konstruktion heißt offenes Fremdgeldkonto: offen, weil aus dem Konto selbst hervorgeht, wem das Geld gehört. Ein Konto, das auf den Namen des Verwalters lautet, ist in der Wohnungseigentumsverwaltung dagegen nach der Rechtsprechung unzulässig — und zwar unabhängig davon, ob es als Treuhandkonto geführt wird oder nicht (LG Saarbrücken, Urteil vom 04.05.2018 – 5 S 44/17). Dass ein solches Konto der ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht, haben mehrere Landgerichte entschieden — auch für das offene Treuhandkonto, bei dem die Treuhand aus dem Konto hervorgeht (LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 14.07.2014 – 16 S 46/14; LG Frankfurt a. M., Urteil vom 20.09.2017 – 2-13 S 9/15).

Praktisch hängen daran mehr Fragen, als es zunächst aussieht. Ihr Hausgeld ist erst dann gezahlt, wenn es auf dem Konto der Gemeinschaft eingegangen ist (§ 28 Abs. 3 WEG). Und wenn die Verwaltung wechselt, wechselt beim richtigen Modell nur die Verfügungsbefugnis — das Konto selbst bleibt, wo es ist, weil es der Gemeinschaft gehört. Beim falschen Modell muss das Geld erst von einem fremden Konto herausgeholt werden.

Miet- und Sondereigentumsverwaltung: das Treuhandkonto

Verwalten wir für Sie ein Miethaus oder Ihre einzelne Eigentumswohnung, gibt es keinen rechtsfähigen Verband, auf den ein Konto lauten könnte. Hier führen wir die Gelder deshalb auf einem Treuhandkonto: Das Konto läuft auf uns, das Geld darauf ist und bleibt aber Ihres. Es wird getrennt geführt — getrennt von unserem eigenen Vermögen, getrennt von dem anderer Auftraggeber und getrennt von den Konten der Gemeinschaften, die wir verwalten. Eine Vermischung eigener und fremder Gelder ist ausgeschlossen.

Für Sie heißt das: Mieten und Vorauszahlungen laufen dort ein, Rechnungen und Abgaben gehen von dort ab, und Sie erhalten die Abrechnung samt Kontoentwicklung. Wo eine Kaution im Spiel ist, wird sie zusätzlich vom übrigen Vermögen des Vermieters getrennt angelegt — das schreibt das Mietrecht ausdrücklich vor.

Woran Sie eine saubere Kontenführung erkennen

• In der WEG: Der Kontoauszug nennt die Gemeinschaft als Inhaberin, nicht den Verwalter. Steht dort ein Verwaltername oder ein Sammelkonto, ist das ein Grund zu fragen.
• In der Miet- und Sondereigentumsverwaltung: Es gibt ein eigenes Konto für Ihr Objekt, nicht einen Topf für viele Auftraggeber.
• In der Abrechnung: Die Entwicklung der Konten steht darin und lässt sich gegen die Auszüge halten — bei der Gemeinschaft einschließlich der Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage), getrennt nach Soll- und Ist-Stand.
• Auf Nachfrage: Kontoauszüge und Belege werden vorgelegt, ohne dass daraus ein Projekt wird.

Das Berufsrecht dahinter

Wer gewerblich Wohnimmobilien verwaltet, braucht seit dem 1. August 2018 eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Sie wird versagt, wenn kein Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung vorliegt (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO). Dazu kommt die Weiterbildungspflicht von 20 Zeitstunden in drei Kalenderjahren, für die Geschäftsführung wie für die mitwirkenden Beschäftigten (§ 34c Abs. 2a GewO); wer zusätzlich als Makler tätig ist, kommt auf 40 Stunden.

Für Eigentümergemeinschaften kommt der zertifizierte Verwalter hinzu (§ 26a WEG) — mit Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer. Bei einer fremdverwalteten Gemeinschaft greift die Ausnahme für kleine Gemeinschaften nicht. Wer eine Verwaltung auswählt, hat damit harte Kriterien in der Hand: Erlaubnis, Versicherung, Zertifizierung, Weiterbildungsnachweise — alles belegbar. Wie die Bestellung und die Vertretungsmacht zusammenhängen, steht unter Verwaltervollmacht.

Was das für Sie heißt

„Treuhand" ist kein Schmuckwort, sondern ein Maßstab, an dem sich eine Verwaltung messen lassen muss — an jedem Konto, jeder Abrechnung, jeder Auftragsvergabe. Wir führen fremdes Immobilienvermögen so, wie wir es für unser eigenes erwarten würden: auf getrennten Konten, mit belegter Herkunft jeder Buchung und einer Abrechnung, die man neben die Kontoauszüge legen kann.

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