Leerstand

Die Betriebskosten einer leer stehenden Wohnung trägt der Vermieter selbst: Beim Flächenmaßstab des § 556a Abs. 1 BGB entfällt auf jede Wohnung ihr Anteil — und den Anteil der unvermieteten Flächen kann der Vermieter nicht auf die übrigen Mieter umlegen (BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05).

In Köln kommt eine öffentlich-rechtliche Pflicht dazu: Steht Wohnraum länger als sechs Monate leer, ist das dem Amt für Wohnungswesen unverzüglich anzuzeigen — Grundlage sind Wohnraumstärkungsgesetz NRW und die Kölner Wohnraumschutzsatzung.

Betriebskosten: der Leerstand rechnet gegen den Vermieter

Wird nach Wohnfläche umgelegt, zählt die leere Wohnung bei der Verteilung mit — ihr Kostenanteil bleibt beim Vermieter hängen. Der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich bestätigt: Das Vermietungsrisiko ist Vermietersache, und dazu gehört auch das Betriebskostenrisiko unvermieteter Flächen (BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05). Den Verteilerschlüssel einseitig zu ändern, um den Leerstand auf die verbliebenen Mieter zu verschieben, ist ausgeschlossen; nur in krassen Ausnahmefällen struktureller Dauerleerstände lässt die Rechtsprechung über Treu und Glauben eine Korrektur zu.

Bei verbrauchsabhängigen Kosten entlastet sich das Problem teilweise von selbst: Wo nichts verbraucht wird, entsteht wenig. Ganz auf null fällt aber auch hier nichts — bei der Heizkostenabrechnung trägt die leere Wohnung weiterhin ihren Grundkostenanteil, und den zahlt der Vermieter.

Köln: Anzeigepflicht nach sechs Monaten

Köln wendet das Zweckentfremdungsrecht an — Grundlage sind das Wohnraumstärkungsgesetz NRW und die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln. Leerstand bis zu sechs Monaten gilt danach nicht als Zweckentfremdung; dauert er länger, muss der Verfügungsberechtigte ihn dem Amt für Wohnungswesen unverzüglich anzeigen. Wer Wohnraum ohne Genehmigung dauerhaft leer stehen lässt, riskiert ein Bußgeld — die Satzung erfasst seit ihrer Erweiterung auch Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.

Legitime Gründe wie eine laufende Sanierung oder ernsthafte Vermietungsbemühungen lassen sich im Verfahren geltend machen — aber eben im Verfahren, nicht durch Schweigen. Für Kölner Eigentümer heißt das: Länger geplante Leerstände dokumentieren und fristgerecht anzeigen.

Grundsteuer: der Erlass nach § 34 GrStG

Bei unverschuldetem Leerstand hilft das Steuerrecht: Ist der normale Rohertrag eines bebauten Grundstücks um mehr als die Hälfte gemindert und hat der Eigentümer das nicht zu vertreten, wird die Grundsteuer um 25 Prozent erlassen; bei vollständigem Ertragsausfall um 50 Prozent (§ 34 Abs. 1 GrStG). „Nicht zu vertreten" verlangt nachweisbare Vermietungsbemühungen zu marktgerechten Konditionen — Inserate, Makler, Besichtigungen. Der Erlass gilt je Kalenderjahr und muss beantragt werden; die Frist läuft bis zum 31. März des Folgejahres.

Was sonst noch am Leerstand hängt

• Versicherung: Viele Wohngebäudeversicherer verlangen die Anzeige längerer Leerstände und Auflagen wie die Entleerung wasserführender Leitungen — sonst wackelt der Schutz beim Frost- oder Leitungswasserschaden.
• Steuern: Werbungskosten laufen beim ernsthaft weiterverfolgten Vermietungswillen auch im Leerstand weiter — zur Abgrenzung Werbungskosten bei Vermietung.
• Verkehrssicherung: Die Pflichten enden nicht mit dem Auszug; gerade leere Objekte brauchen Kontrollgänge, dokumentiert und regelmäßig.

Was das für Vermieter heißt

Leerstand kostet dreifach — Miete, Betriebskosten, Risiko — und in Köln kommt die Anzeigepflicht dazu. Wir halten für unsere Eigentümer die Sechs-Monats-Marke nach, dokumentieren die Vermietungsbemühungen und stellen den Grundsteuererlass-Antrag, wenn ein Objekt unverschuldet leer bleibt.

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