Raumtemperaturen in gewerblich genutzten Räumen

Überschreitet die Innentemperatur gewerblich genutzter Räume lang andauernd 26 °C, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen — das OLG Naumburg hat bei einer solchen Dauerüberschreitung sogar eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung für gerechtfertigt gehalten (Urteil vom 17.06.2003 – 9 U 82/01).

Für den Mieter als Arbeitgeber setzt daneben die Arbeitsstättenregel ASR A3.5 die Maßstäbe: mindestens 20 °C für leichte sitzende Tätigkeit, als Obergrenze sollen 26 °C nicht überschritten werden — mit Maßnahmenstufen bei 26, 30 und 35 °C.

Zwei Rechtsebenen, ein Thermometer

Beim Streit um zu warme oder zu kalte Gewerberäume treffen zwei Regelwerke aufeinander. Mietrechtlich fragt sich, ob die Räume zum vertragsgemäßen Gebrauch taugen — tun sie es nicht, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB), zu den Mechanismen Mietminderung. Arbeitsschutzrechtlich muss der Mieter als Arbeitgeber seinen Beschäftigten Arbeitsräume nach der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) bieten, konkretisiert durch die Arbeitsstättenregel ASR A3.5.

Beide Ebenen hängen zusammen: Räume, in denen der Mieter den Arbeitsschutz strukturell nicht einhalten kann, eignen sich nicht für den vereinbarten Betrieb — aus der Arbeitsschutzvorgabe wird so mittelbar ein mietrechtlicher Maßstab.

Die Werte der ASR A3.5

• Mindesttemperatur: Für leichte, überwiegend sitzende Tätigkeit — den Büro-Normalfall — 20 °C; bei schwererer körperlicher Arbeit gelten niedrigere Stufen.
• Obergrenze: Die Lufttemperatur im Raum soll 26 °C nicht überschreiten.
• Maßnahmenstufen bei Sommerhitze: Über 26 °C soll der Arbeitgeber gegensteuern (Sonnenschutz, Lüftung in den Nachtstunden, gelockerte Kleiderordnung, Getränke), über 30 °C muss er wirksame Maßnahmen ergreifen, und über 35 °C ist der Raum ohne besondere Schutzmaßnahmen als Arbeitsraum ungeeignet.

Die 26-Grad-Rechtsprechung

Das OLG Naumburg hatte über eine Drogerie zu entscheiden, deren Verkaufsräume in einem durchschnittlichen Sommer an Dutzenden Tagen über 26 °C aufheizten — im entschiedenen Fall an 45 Tagen. Das Gericht sah darin einen Mangel, der wegen Gesundheitsgefährdung sogar zur Kündigung berechtigte (Urteil vom 17.06.2003 – 9 U 82/01). Die Entscheidung ist der Bezugspunkt der Diskussion geblieben: Nicht der einzelne Hitzetag macht den Mangel, sondern die lang andauernde Überschreitung in einem normalen Sommer.

Eine starre Garantie „nie über 26 °C" folgt daraus nicht. Die Instanzgerichte gewichten den Einzelfall: vereinbarter Nutzungszweck, Baujahr und technischer Standard des Gebäudes, Lage und Verglasung der Räume. Ein Altbau ohne Klimatisierung schuldet nicht das Raumklima eines modernen Bürohauses — es sei denn, der Vertrag verspricht es.

Was im Mietvertrag geregelt gehört

Der sicherste Umgang mit dem Thema ist die Beschaffenheitsvereinbarung: Welche Temperaturen die Räume bei welcher Außentemperatur halten, ob eine Klimatisierung geschuldet ist, wer sie wartet und wer nachrüstet, wenn der Betrieb des Mieters mehr Kühlung braucht als vereinbart. Fehlt jede Regelung, wird im Streitfall aus Nutzungszweck und Gebäudestandard zurückgerechnet — mit offenem Ausgang für beide Seiten. Auch die Beweisfrage lässt sich vorbereiten: Temperaturprotokolle über mehrere Wochen, gemessen zu festen Zeiten, tragen im Prozess mehr als die Erinnerung an einen heißen Juli.

Wo die Regeln nicht gelten

Für Wohnraum gelten weder ASR A3.5 noch die Naumburger Maßstäbe unmittelbar — dort bleibt es bei der allgemeinen Gewährleistung. Und Minderung wegen Kälte folgt eigenen Regeln: Die vereinbarte Heizperiode und die erreichbaren Mindesttemperaturen sind Vertragsfrage; die 20 °C der ASR A3.5 geben auch hier die Richtschnur für Arbeitsräume.

Was das für Vermieter heißt

Wer Gewerberäume vermietet, sollte wissen, was sie thermisch können — bevor es der Mieter im dritten Sommer ausmisst. Wir klären für unsere Eigentümer Beschaffenheit und Nutzungszweck im Vertrag und holen bei wiederkehrenden Hitzebeschwerden erst die Messwerte, dann die Fachfirma — in dieser Reihenfolge.

Sie möchten die Verwaltung Ihrer vermieteten Immobilie abgeben? Wir verwalten Miet- und Gewerbeobjekte in Köln und der Region — vom Mietshaus bis zum Gewerbegrundstück. Zur Mietverwaltung in Köln