Tod des Mieters
Der Tod des Mieters beendet das Mietverhältnis nicht: Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte, tritt kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein (§ 563 Abs. 1 BGB) — nachrangig Kinder, andere Familienangehörige und Personen mit auf Dauer angelegtem gemeinsamem Haushalt (§ 563 Abs. 2 BGB).
Tritt niemand ein, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt — dann können Erbe wie Vermieter binnen eines Monats ab Kenntnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB).
Die Rangfolge des Eintritts
§ 563 BGB ordnet, wer den Mietvertrag des Verstorbenen automatisch übernimmt:
- Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner mit gemeinsamem Haushalt — er tritt mit dem Tod ein, ohne Erklärung, ohne Zustimmung des Vermieters.
- Kinder im gemeinsamen Haushalt, wenn der Ehegatte nicht eintritt.
- Andere Familienangehörige mit gemeinsamem Haushalt — und ihnen gleichgestellt Personen mit einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt, also insbesondere der nichteheliche Lebensgefährte.
Wer eingetreten ist, aber nicht bleiben will, kann das binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod erklären — dann gilt der Eintritt als nie erfolgt (§ 563 Abs. 3 BGB). Der Vertrag läuft für die Eintretenden zu unveränderten Bedingungen weiter: gleiche Miete, gleiche Rechte, gleiche Pflichten.
Die Rechte des Vermieters beim Eintritt
Aussuchen kann sich der Vermieter die Eintretenden nicht — aber er ist nicht schutzlos: Liegt in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vor, kann er das Mietverhältnis binnen eines Monats ab Kenntnis vom endgültigen Eintritt außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 563 Abs. 4 BGB). Ein wichtiger Grund ist die Ausnahme, nicht die Regel — etwa erhebliche frühere Pflichtverletzungen gegenüber demselben Vermieter oder belegte Zahlungsunfähigkeit; das bloße Unbehagen am neuen Vertragspartner genügt nicht.
Für offene Forderungen haften die Eingetretenen neben dem Erben als Gesamtschuldner für alle bis zum Tod entstandenen Verbindlichkeiten (§ 563b Abs. 1 BGB) — Mietrückstände des Verstorbenen kann der Vermieter also auch beim Eingetretenen einfordern.
Ohne Eintritt: Fortsetzung mit den Erben
Tritt niemand ein, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt (§ 564 Satz 1 BGB) — auch wenn diese weit entfernt wohnen und die Wohnung nie nutzen werden. Dafür gibt § 564 Satz 2 BGB beiden Seiten ein Sonderkündigungsrecht: Erbe wie Vermieter können binnen eines Monats, nachdem sie vom Tod und vom Ausbleiben des Eintritts Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen — der Vermieter braucht dafür kein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Die gesetzliche Frist beträgt dabei drei Monate (§ 573d Abs. 2 BGB), gerechnet wie bei der ordentlichen Kündigung; zur Zählweise Kündigungsfrist bei Wohnraum.
Beispiel
Der alleinstehende Mieter stirbt am 5. Mai; der Vermieter erfährt am 20. Mai vom Tod und davon, dass keine eintrittsberechtigte Person im Haushalt lebte. Bis zum 20. Juni kann er gegenüber den Erben außerordentlich kündigen; geht die Kündigung noch bis zum dritten Werktag des Juni zu, endet das Mietverhältnis am 31. August.
Die praktischen Wochen danach
- Erben ermitteln: Die Kündigung braucht einen Adressaten. Sind die Erben unbekannt, hilft das Nachlassgericht; bei ungeklärter Erbfolge kann ein Nachlasspfleger bestellt werden — an ihn wird gekündigt und zugestellt.
- Wohnung nicht eigenmächtig räumen: Der Besitz ist auf die Erben übergegangen. Ohne deren Mitwirkung oder einen Räumungstitel bleibt die Wohnung zu — der Zweitschlüssel des Vermieters ist keine Rechtsgrundlage.
- Kaution und Abrechnung laufen gegenüber den Erben beziehungsweise den Eingetretenen; die Rückgabe folgt den üblichen Regeln der Die Wohnungsübergabe.
Was das für Vermieter heißt
Beim Tod eines Mieters entscheidet ein einziger Monat über Jahre: Wer die Kündigungsfrist des § 564 BGB verpasst, behält Erben als Mieter, die die Wohnung nicht brauchen — und wer zu schnell räumt, verletzt Besitzrechte. Wir klären für unsere Eigentümer zuerst die Eintrittslage, dann die Erbfolge, und halten die Monatsfrist ab dem Tag der Kenntnis nach.
Schleumer Immobilienverwaltung GmbH, Köln — Hausverwaltung seit 1989, Mitglied im VDIV Nordrhein-Westfalen. Alle Mitarbeiter mit Objektverantwortung sind als zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG qualifiziert; entsprechend darf sich auch unser Unternehmen als zertifiziert bezeichnen.
Sie möchten die Verwaltung Ihrer vermieteten Immobilie abgeben? Wir verwalten Miet- und Gewerbeobjekte in Köln und der Region — vom Mietshaus bis zum Gewerbegrundstück. Zur Mietverwaltung in Köln