Mietwucher und Mietpreisüberhöhung

Das Recht kennt drei Schwellen über der ortsüblichen Vergleichsmiete: Die Mietpreisbremse kappt Neuvertragsmieten bei 10 Prozent (§ 556d BGB), die Mietpreisüberhöhung beginnt bei 20 Prozent und ist eine Ordnungswidrigkeit (§ 5 WiStG), und ab einem auffälligen Missverhältnis — als Faustwert rund 50 Prozent — droht die Nichtigkeit nach § 138 Abs. 2 BGB und die Strafbarkeit wegen Mietwuchers (§ 291 StGB).

Die 20-Prozent-Schwelle greift aber nicht automatisch: Hinzukommen muss die Ausnutzung eines geringen Angebots, und daran stellt der Bundesgerichtshof strenge Anforderungen.

Die erste Schwelle: Mietpreisbremse ab 10 Prozent

In Köln gilt die Mietpreisbremse nach der Mieterschutzverordnung NRW: Bei der Wiedervermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB), mit den bekannten Ausnahmen für Neubau, umfassende Modernisierung und eine höhere Vormiete. Für den Alltag der Neuvermietung ist das die praktisch wichtigste Grenze — lange bevor von Wucher die Rede ist. Was darüber liegt, kann der Mieter nach Rüge zurückfordern.

Die zweite Schwelle: Mietpreisüberhöhung ab 20 Prozent

Ordnungswidrig handelt, wer für Wohnraum ein Entgelt fordert, das die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigt — aber nur, wenn das infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen geschieht (§ 5 Abs. 1 und 2 WiStG). Es drohen Bußgeld und die Rückzahlung des überhöhten Mietanteils; ausgenommen bleiben Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind.

Das Ausnutzungsmerkmal ist die hohe Hürde der Vorschrift: Der Bundesgerichtshof verlangt, dass gerade die Mangellage den Mieter zum Abschluss des überteuerten Vertrags gebracht hat — wer aus Bequemlichkeit, Zeitdruck oder Liebe zum Viertel zu viel zahlt, obwohl es Alternativen gab, kann sich auf § 5 WiStG nicht berufen (BGH, Urteil vom 28.01.2004 – VIII ZR 190/03). In der Praxis scheitern die meisten Verfahren an diesem Nachweis.

Die dritte Schwelle: Wucher

Nichtig ist der Mietvertrag, wenn Leistung und Miete in einem auffälligen Missverhältnis stehen und der Vermieter eine Zwangslage, Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen oder erhebliche Willensschwäche des Mieters ausbeutet (§ 138 Abs. 2 BGB). Als Faustwert nimmt die Rechtsprechung das Missverhältnis bei Wohnraum ab etwa 50 Prozent über der Vergleichsmiete an. Parallel dazu ist Mietwucher strafbar (§ 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB). Die Folge der Nichtigkeit trifft den Vermieter doppelt: Er verliert nicht nur den überhöhten Teil, sondern den Vertrag als Grundlage — geschuldet bleibt dann nur noch die übliche Vergleichsmiete für die tatsächliche Nutzung.

Gewerberaum: eigene Maßstäbe

Für Gewerbemietverträge gelten weder Mietpreisbremse noch § 5 WiStG. Es bleibt allein § 138 BGB — und die Rechtsprechung zieht die Grenze des auffälligen Missverhältnisses dort deutlich später, in der Regel erst bei annähernd dem Doppelten der marktüblichen Miete. Gewerbemieter gelten als geschäftserfahren; der Markt reguliert hier mehr als das Gesetz.

Woran sich alles misst

Alle drei Schwellen rechnen von derselben Größe: der ortsüblichen Vergleichsmiete. In Köln liefert sie der mietspiegel|Kölner Mietspiegel — wer seine Miete daran ausrichtet und die Einordnung dokumentiert, bewegt sich von keiner der Schwellen auch nur in Sichtweite.

Was das für Vermieter heißt

Die Wucher-Paragrafen treffen selten den, der sie fürchtet — riskant ist die Zone weit darunter, wo die Mietpreisbremse längst greift. Wir prüfen Neuvertragsmieten für unsere Eigentümer gegen Mietspiegel und Mieterschutzverordnung, bevor der Vertrag unterschrieben ist.

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