Die Klimaanlage in der Eigentumswohnung

Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich verlangen, dass ihm die Gemeinschaft den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon durch Beschluss gestattet (§ 20 Abs. 3 WEG); später zu erwartende Betriebsgeräusche stehen dem regelmäßig nicht entgegen (BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 162/25).

Gebaut werden darf trotzdem erst nach dem Beschluss: Die Durchbohrung der Fassade ist eine bauliche Veränderung, die nach § 20 Abs. 1 WEG der Gestattung bedarf.

Warum es ein Anspruch ist

Split-Klimageräte stehen nicht im Katalog der privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG, und der Bundesgerichtshof lehnt es ab, den Katalog entsprechend zu erweitern. Der Anspruch folgt deshalb aus § 20 Abs. 3 WEG: Ein Eigentümer kann die Gestattung verlangen, wenn kein anderer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird oder alle Beeinträchtigten einverstanden sind.

Maßstab ist, ob sich ein Nachbar nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Dabei wiegt das Interesse des Bauwilligen ebenso wie das der übrigen, denn beide berufen sich auf ihr Eigentum. Ein Vetorecht der Mehrheit, die den bisherigen Zustand bewahren will, gibt es nicht. Die frühere Formel, schon jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung genüge, hat der BGH ausdrücklich aufgegeben (Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 162/25).

Lärm: was zählt und was nicht

Die meisten Einwände betreffen den Betrieb: das Brummen des Außengeräts, warme Abluft, Kondenswasser auf dem Balkon darunter. Solche Folgen stehen dem Anspruch regelmäßig nicht entgegen, denn sie hängen vom späteren Nutzungsverhalten ab und lassen sich dann noch abwehren. Anders liegt es nur, wenn schon vor dem Einbau feststeht, dass das Gerät die Lärmschutzvorgaben nicht einhalten kann.

Als Maßstab dient die TA Lärm. Im entschiedenen Fall genügte ein Außengerät mit 49 bis 50 dB(A), weil es den Tagwert von 50 dB(A) für reine Wohngebiete einhält; nachts liegt der Richtwert dort bei 35 dB(A). Entscheidend ist, was in den Nachbarwohnungen ankommt — deshalb zählen Aufstellort und Abstand zum nächsten fremden Schlafzimmerfenster.

Stört das Gerät nach dem Einbau tatsächlich, können betroffene Nachbarn Unterlassung verlangen (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG), und die Gemeinschaft kann Nutzungszeiten in der Hausordnung regeln. Die Bestandskraft des Gestattungsbeschlusses steht dem nicht entgegen (BGH, Urteil vom 28.03.2025 – V ZR 105/24). Meist führt das zu zeitlichen Begrenzungen, nicht zur Stilllegung.

Was in Antrag und Beschluss gehört

Für den Antrag genügt wenig: Schon ein Lichtbild reicht, um die Versammlung damit zu befassen (BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 86/24). Die Gemeinschaft darf aber nachfragen, und es lohnt sich, die Antworten gleich mitzuliefern:

• Gerät mit Hersteller, Typ und Abmessungen, am besten mit Datenblatt oder Kostenvoranschlag,
• Schallangaben des Außengeräts und verfügbare leise Betriebsmodi,
• genauer Aufstellort und Abstand zu den Fenstern der Nachbarn,
• Lage und Durchmesser der Wanddurchbohrung und die Leitungsführung,
• Ableitung des Kondenswassers,
• Einbau durch einen Fachbetrieb.

Der Beschluss darf Vorgaben enthalten, die Befürchtungen auffangen: ein leiser Modus zur Nachtzeit, eine Verkleidung des Außengeräts, der Nachweis der fachgerechten Montage gegenüber der Verwaltung. Nutzungsauflagen sind aber keine Voraussetzung eines wirksamen Beschlusses (BGH, Urteil vom 23.05.2025 – V ZR 128/24). Für eine Durchbohrung der Außenwand von höchstens zehn Zentimetern hält der BGH einen statischen Nachweis für entbehrlich, wenn ein Fachbetrieb nach den Regeln der Technik einbaut. Die Kosten der Anlage und alle Folgekosten trägt der Eigentümer, der sie einbaut (§ 21 Abs. 1 WEG).

Ob die Mehrheit zustimmt oder ablehnt

Stimmt die Mehrheit zu, können Gegner den Beschluss nur angreifen, wenn er die Anlage grundlegend umgestaltet oder sie unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 WEG). Auch dabei zählen im Grundsatz nur die unmittelbaren Folgen des Einbaus, nicht die Geräusche des späteren Betriebs. Zur Frist siehe Die Beschlussanfechtung.

Lehnt die Mehrheit ab, obwohl der Einbau niemanden erheblich beeinträchtigt, kann der Eigentümer auf Gestattung klagen; das Gericht ersetzt dann den Beschluss (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Maßgeblich ist, ob der Anspruch am Ende der mündlichen Verhandlung besteht. Die Gemeinschaft kann den Prozess deshalb auch verlieren, wenn ihre Ablehnung in der Versammlung noch vertretbar war. Wer dagegen ohne Beschluss einbaut, riskiert den Rückbau, siehe Die eigenmächtige bauliche Veränderung.

Beispiel

Eine Eigentümerin im dritten Obergeschoss beantragt ein Split-Klimagerät. Das Außengerät soll verkleidet in der Balkonecke stehen, die Leitung durch eine kleine Bohrung in die Wohnung führen. Die Nachbarn fürchten nächtlichen Lärm. Hält das Gerät laut Datenblatt die Richtwerte ein und liegt das nächste fremde Schlafzimmerfenster einige Meter entfernt, trägt diese Sorge eine Ablehnung nicht. Tragfähiger ist ein Beschluss, der den leisen Nachtmodus festhält, den die Eigentümerin ohnehin angeboten hat.

Was das für Eigentümer heißt

Wer ein Klimagerät möchte, stellt einen Antrag an den Verwalter und legt Datenblatt, Aufstellort und Bohrstelle gleich bei. Wer dagegen ist, sollte konkrete Einwände vorbringen, etwa ein Gerät, das die Richtwerte nicht schafft, einen Aufstellort direkt vor fremden Fenstern oder eine erhebliche optische Veränderung des ganzen Gebäudes. Allgemeine Sorge vor Lärm reicht nicht. Und eine Zustimmung aller braucht es nicht: Es entscheidet die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Die Grundlagen stehen unter Die bauliche Veränderung.

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