Die verwalterlose Gemeinschaft

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG).

Einen Ersatzzustellungsvertreter können die Wohnungseigentümer nicht mehr bestellen; auch der Beiratsvorsitzende scheidet als gesetzlicher Vertreter aus, weil § 9b Abs. 2 WEG nur das Verhältnis zum Verwalter betrifft.

Wann eine Gemeinschaft verwalterlos ist

Häufiger, als man denkt: nach einer Abberufung ohne Nachfolger, nach Ablauf der Bestellungszeit, nach Insolvenz oder Rückgabe des Amtes — und dauerhaft in kleinen Gemeinschaften, die sich selbst verwalten. Die Gemeinschaft bleibt in allen Fällen rechtsfähig; sie hat nur kein Organ, das für sie handelt.

Das ist der Unterschied zum faktischen Verwalter, dessen Amtszeit unbemerkt abgelaufen ist und der einfach weitermacht: Ihn treffen dieselben Pflichten wie den bestellten Verwalter, und er haftet der Gemeinschaft dafür — siehe Bestellung und Abberufung des Verwalters.

Wer vertritt — und wer nicht

§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG ist eindeutig: die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich. Alle zusammen, nicht einer stellvertretend für alle.

Für die Beschluss-Sammlung gilt eine eigene Auffangregel: Fehlt ein Verwalter, führt sie der Vorsitzende der Versammlung (§ 24 Abs. 8 WEG), sofern die Eigentümer niemand anderen bestellt haben. Siehe Die Beschluss-Sammlung.

Klage gegen die eigene Gemeinschaft

Hier wird es praktisch. Die Beschlussanfechtungsklage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG) — auch wenn der Kläger selbst Mitglied ist. Ohne Verwalter sind in der Klage alle übrigen Wohnungseigentümer als gemeinschaftliche Vertreter anzugeben, der Kläger selbst also nicht: Sonst stünde er auf beiden Seiten des Prozessrechtsverhältnisses.

Das Landgericht Frankfurt am Main hat daraus in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft weitreichende Folgerungen gezogen (Urteil vom 04.12.2025 – 2-13 S 71/25):

• Die Klage war zunächst irrtümlich dem Ex-Verwalter zugestellt worden — wirkungslos. Erst die Zustellung an den zweiten Eigentümer war wirksam.
• Dessen Anerkenntnis in der mündlichen Verhandlung war als Prozesshandlung wirksam und nicht widerrufbar — auch nicht durch eine später eingelegte Berufung „für die Gemeinschaft“.
• Auf die Einhaltung der Anfechtungsfrist kam es dadurch gar nicht mehr an. Ein Anerkenntnis wirkt unabhängig davon, ob die Klage verfristet war.
• Der Kläger obsiegte — und trug die Prozesskosten trotzdem anteilig mit, weil er als Mitglied auch auf der Beklagtenseite steht.

Wenn die Gemeinschaft sich verteidigen will

Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG), sich gegen eine Beschlussanfechtungsklage zu verteidigen und dafür einen Rechtsanwalt zu beauftragen — in der Berufungsinstanz wegen des Anwaltszwangs ohnehin. Der Anwaltsvertrag ist wirksam, wenn die Gemeinschaft dabei ordnungsgemäß vertreten war, und das Honorar trägt auch der obsiegende Kläger anteilig mit.

Anderes gilt nur ausnahmsweise: wenn von vornherein offenkundig ist, dass die Rechtsverteidigung aussichtslos ist. Ob das der Fall ist, zu beurteilen, ist allerdings eine den Rechtsanwälten vorbehaltene Rechtsdienstleistung — der Beirat sollte diese Einschätzung nicht selbst treffen. Maßstab ist, ob die klagende Partei innerhalb der Klagebegründungsfrist alle in Betracht kommenden Anfechtungsgründe schlüssig vorgetragen hat, bei formellen Beschlussmängeln einschließlich der Kausalität.

Beispiel

Eine Gemeinschaft aus neun Einheiten steht seit der Abberufung ohne Verwalter da. Ein Eigentümer ficht einen Beschluss an. In der Klage müssen die acht übrigen Eigentümer als gemeinschaftliche Vertreter benannt und die Klage ihnen zugestellt werden. Wird sie stattdessen dem früheren Verwalter oder dem Beiratsvorsitzenden zugestellt, ist die Zustellung unwirksam — mit allen Folgen für die Fristen, siehe Die Beschlussanfechtung.

Was das für Beiräte heißt

Die verwalterlose Zeit ist kein rechtsfreier Raum, sondern ein Zustand mit erhöhtem Aufwand: Jede Zustellung, jeder Vertrag, jede Kontovollmacht braucht alle Eigentümer. Wer absehbar ohne Verwalter dasteht, sollte deshalb zwei Dinge tun — die Neubestellung zügig auf die Tagesordnung setzen und bis dahin festhalten, wer die Beschluss-Sammlung führt. Beides verhindert, dass aus einer Übergangszeit ein Jahr wird, dessen Beschlüsse später niemand belegen kann.

Sie suchen eine Verwaltung für Ihre Eigentümergemeinschaft? Wir verwalten WEGs im Großraum Köln — vom Mehrfamilienhaus bis zum Wohn- und Geschäftsquartier. Zur WEG-Verwaltung in Köln