Aufrechnung gegen die Miete

Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen die Mietforderung mit Ansprüchen nach den §§ 536a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben — vorausgesetzt, er hat seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt (§ 556b Abs. 2 BGB).

Jede für den Mieter nachteilige Abweichung davon ist unwirksam: Ein formularmäßiges Aufrechnungsverbot läuft für diese Ansprüche leer.

Womit der Mieter aufrechnen darf

§ 556b Abs. 2 BGB nennt drei Anspruchsgruppen, gegen die kein Vertragsverbot hilft:

• Schadens- und Aufwendungsersatz wegen eines Mangels (§ 536a BGB) — etwa die Kosten der Notreparatur, die der Mieter bei Verzug des Vermieters selbst beauftragt hat.
• Aufwendungsersatz nach § 539 BGB für Verwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter zu erstatten hat.
• Ungerechtfertigte Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete — der klassische Fall nach einer unwirksamen Mieterhöhung oder einer überzahlten Betriebskostenvorauszahlung.

Für andere Forderungen — etwa ein privates Darlehen an den Vermieter — bleibt ein vertragliches Aufrechnungsverbot dagegen wirksam.

Zu trennen ist die Aufrechnung von der Minderung: Sie tritt bei einem Mangel kraft Gesetzes ein, ohne Erklärung und ohne Frist — der Mieter schuldet von vornherein weniger, dazu Mietminderung. Die Aufrechnung setzt dagegen eine eigene Gegenforderung voraus und muss erklärt werden.

Die Monatsfrist in Textform

Die Anzeige ist die entscheidende Hürde: Der Mieter muss seine Absicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform anzeigen — E-Mail genügt, mündlich nicht. Wer die Frist versäumt, kann in diesem Monat nicht aufrechnen; die Forderung bleibt bestehen, sie wirkt nur später.

Beispiel

Der Mieter will mit 400 Euro Reparaturkosten gegen die Juli-Miete aufrechnen, die am dritten Werktag des Juli fällig wird. Die Anzeige muss ihm spätestens Anfang Juni zugehen. Kündigt er die Aufrechnung erst Ende Juni an, bleibt die Juli-Miete voll geschuldet — kürzt er trotzdem, gerät er in Verzug.

Genau hier liegt der Nutzen der Vorschrift für Vermieter: Die Frist verschafft Zeit, den Anspruch zu prüfen und ihm zu widersprechen, bevor Geld fehlt.

Wenn trotzdem gekürzt wird

Rechnet der Mieter ohne wirksame Anzeige oder mit einer nicht bestehenden Forderung auf, entsteht ein Mietrückstand mit allen Folgen — bis hin zur fristlosen Kündigung, wenn die Schwellen des Zahlungsverzugs erreicht sind, dazu Mietrückstand — was Vermieter tun können. Vorsicht ist trotzdem geboten: Erweist sich die Gegenforderung später als berechtigt, war der Rückstand nie entstanden, und die Kündigung geht ins Leere. Der ruhige Weg führt über eine schriftliche Antwort auf die Anzeige — begründet, mit Frist.

Die Aufrechnung des Vermieters

Umgekehrt darf der Vermieter mit eigenen Ansprüchen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen — das ist der praktische Normalfall der Kautionsabrechnung. Die Grenze setzt die Verjährung: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückerhalt der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Wer erst danach abrechnet, kann die Kaution dafür nicht mehr heranziehen; Einzelheiten unter Die Mietkaution.

Bei Betriebskosten gilt die eigene Systematik der Ausschlussfristen — eine verspätete Nachforderung lässt sich auch nicht über die Aufrechnung retten, siehe Abrechnungsfehler in der Betriebskostenabrechnung.

Was das für Vermieter heißt

Die Aufrechnungsanzeige ist eine Frühwarnung — sie kommt einen Monat, bevor Geld fehlt. Wir prüfen für unsere Eigentümer die angekündigte Gegenforderung sofort, antworten schriftlich und klären den Streit, solange er noch eine Rechnung ist und kein Rückstand.

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