Die Mietkaution

Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung betragen (§ 551 Abs. 1 BGB) — also drei Nettokaltmieten; der Mieter ist zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt, deren erste zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird (§ 551 Abs. 2 BGB).

Eine als Geld überlassene Kaution muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB) — jede für den Mieter nachteilige Abweichung ist unwirksam.

Die Höchstgrenze: drei Nettokaltmieten

Maßstab ist die Nettokaltmiete — die Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Bei 900 Euro Gesamtmiete, davon 150 Euro Betriebskostenvorauszahlung, sind höchstens 2.250 Euro Kaution zulässig, nicht 2.700 Euro. Wird mehr vereinbart, ist die Vereinbarung nicht insgesamt unwirksam — sie wird auf den zulässigen Betrag zurückgeführt, und den Überschuss kann der Mieter zurückfordern.

Die Grenze gilt für die Summe aller Sicherheiten: Kaution, Bürgschaft eines Dritten und verpfändetes Sparbuch zusammen dürfen drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Anders liegt es nur bei einer Bürgschaft, die der Mieter oder ein Dritter unaufgefordert und freiwillig anbietet, um eine sonst scheiternde Anmietung zu ermöglichen — sie bleibt außer Betracht.

Zahlung in drei Raten

Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Klausel, die die volle Kaution vor Schlüsselübergabe verlangt, ist unwirksam — und der Vermieter, der deshalb die Übergabe verweigert, gerät selbst in Verzug. Zahlt der Mieter die Kaution allerdings gar nicht, ist das eine Pflichtverletzung: Bei einem Rückstand in Höhe von zwei Nettokaltmieten kann fristlos gekündigt werden.

Die Anlagepflicht — und warum sie zählt

Eine als Geldsumme überlassene Kaution ist bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen; die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, und die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Nur bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim entfällt die Verzinsungspflicht.

Die Trennung ist kein Formalismus: Sie schützt den Mieter in der Insolvenz des Vermieters. Wer die Kaution auf dem eigenen Konto führt, verletzt eine Hauptpflicht — der Mieter darf dann die Zahlung der Kaution verweigern oder ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete ausüben, bis ordnungsgemäß angelegt ist.

Abrechnung nach dem Auszug

Eine gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Dem Vermieter steht eine angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist zu, in der er prüft, ob Ansprüche bestehen; die Rechtsprechung bewegt sich meist im Bereich von drei bis sechs Monaten. Ein Teilbetrag darf länger einbehalten werden, solange eine noch nicht abgerechnete Betriebskostenperiode aussteht — aber nur in der Höhe, die dafür realistisch nötig ist, nicht die ganze Kaution.

Für Schäden an der Wohnung gilt die kurze Verjährung: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren sechs Monate ab Rückerhalt der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Wer erst nach Ablauf abrechnet, kann die Kaution dafür nicht mehr verwerten — der Beweis wird bei der Die Wohnungsübergabe gesichert, nicht Monate später. Zur Verrechnung selbst und zu den Grenzen der Aufrechnung: Aufrechnung gegen die Miete.

Beim Eigentümerwechsel

Verkauft der Vermieter das Haus, tritt der Erwerber in die durch die Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein (§ 566a BGB). Kann der Mieter die Kaution bei Vertragsende vom Erwerber nicht erlangen — etwa weil dieser insolvent ist —, bleibt der alte Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Für Verkäufer heißt das: Die Kaution samt Erträgen gehört nachweisbar an den Erwerber übergeben, sonst haftet man weiter; mehr zum Eigentümerwechsel unter Hausverkauf und Mietverhältnis.

Was das für Vermieter heißt

Die Kaution ist die einzige Sicherheit, die ein Vermieter regelmäßig in der Hand hält — und sie verliert ihren Wert, wenn Anlage, Fristen oder Abrechnung nicht stimmen. Wir legen Kautionen unserer Objekte getrennt und verzinst an, rechnen nach dem Auszug innerhalb der Verjährungsfrist ab und weisen dem Mieter die Erträge offen aus.

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