Hausverkauf und Mietverhältnis
Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB) — der Mietvertrag läuft unverändert weiter, ein Kündigungsrecht wegen des Eigentümerwechsels gibt es nicht.
Wurde an der vermieteten Wohnung Wohnungseigentum begründet oder soll es begründet werden, steht dem Mieter beim Verkauf an einen Dritten zusätzlich ein Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB).
„Kauf bricht nicht Miete"
Der alte Merksatz beschreibt § 566 Abs. 1 BGB genau: Der Käufer wird Vermieter, und zwar mit dem Vertrag, wie er ist — dieselbe Miete, dieselbe Laufzeit, dieselben Vereinbarungen, auch die unbequemen. Voraussetzung ist, dass die Wohnung dem Mieter vor der Veräußerung überlassen worden ist; maßgeblicher Zeitpunkt des Übergangs ist die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch, nicht der Notartermin.
Für den Verkäufer endet die Verantwortung damit nicht sofort: Erfüllt der Erwerber die Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht, haftet der alte Vermieter wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat (§ 566 Abs. 2 BGB). Er wird davon frei, wenn er den Mieter über den Eigentumsübergang unterrichtet und dieser nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt. Die Mitteilung an den Mieter ist deshalb kein Höflichkeits- akt, sondern Haftungsbefreiung.
Die Kaution wandert mit — aber nicht von allein
Der Erwerber tritt auch in die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Sicherheit ein (§ 566a BGB). Erlangt der Mieter die Kaution bei Vertragsende vom Erwerber nicht — typischerweise in dessen Insolvenz —, bleibt der alte Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Praktisch heißt das für den Verkäufer: Kaution samt aufgelaufener Erträge nachweisbar an den Erwerber übergeben und im Kaufvertrag festhalten; Einzelheiten zur Anlage stehen unter Die Mietkaution.
Das Vorkaufsrecht des Mieters
Wurde an den vermieteten Räumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet oder soll es begründet werden, ist der Mieter beim Verkauf an einen Dritten zum Vorkauf berechtigt (§ 577 Abs. 1 BGB). Ausgenommen ist nur der Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts des Vermieters.
Der Ablauf ist formstreng: Die Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags muss mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht verbunden werden (§ 577 Abs. 2 BGB); ausgeübt wird es durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Abs. 3 BGB). Stirbt der Mieter, geht das Vorkaufsrecht auf die nach § 563 BGB Eintrittsberechtigten über. Wer die Unterrichtung unterlässt, riskiert Schadensersatz in Höhe der entgangenen Erwerbschance — der teuerste vermeidbare Fehler der ganzen Umwandlungspraxis.
Und danach: die Kündigungssperre
Wer eine umgewandelte, vermietete Wohnung kauft, erwirbt sie mit einer Wartezeit: Auf Eigenbedarf oder Verwertungskündigung kann sich der Erwerber erst nach Ablauf der Sperrfrist berufen — regulär drei Jahre ab Veräußerung, in Köln acht Jahre nach der Mieterschutzverordnung NRW (§ 577a BGB in Verbindung mit der Landesverordnung). Die Einzelheiten und die Berechnung stehen unter Die Eigenbedarfskündigung.
Die Übergabe zwischen Verkäufer und Erwerber
Sauber übergeben gehören: Mietverträge samt Nachträgen, Kaution und Kautionsnachweis, die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen und der Stand der Abrechnungsperiode, Übergabeprotokolle, Schlüssel und offene Vorgänge. Die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr schuldet grundsätzlich derjenige, der bei Fälligkeit Vermieter ist — die interne Aufteilung zwischen Verkäufer und Erwerber gehört in den Kaufvertrag, sonst streiten beide später auf dem Rücken des Mieters.
Was das für Eigentümer heißt
Ein Verkauf ändert am Mietverhältnis nichts — er verschiebt nur, wer es führt, und lässt den Verkäufer für zwei Dinge in der Haftung: Kaution und Mitteilung. Wir bereiten für unsere Eigentümer die Übergabe an den Erwerber vollständig auf und übernehmen die Unterrichtung der Mieter, damit aus dem Eigentümerwechsel kein Rechtsstreit wird.
Schleumer Immobilienverwaltung GmbH, Köln — Hausverwaltung seit 1989, Mitglied im VDIV Nordrhein-Westfalen. Alle Mitarbeiter mit Objektverantwortung sind als zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG qualifiziert; entsprechend darf sich auch unser Unternehmen als zertifiziert bezeichnen.
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