Barrierefreier Umbau

Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen — der Anspruch entfällt nur, wenn die Maßnahme dem Vermieter auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zugemutet werden kann (§ 554 Abs. 1 BGB).

In der Wohnungseigentümergemeinschaft gilt seit dem WEMoG dasselbe Prinzip: Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen (§ 20 Abs. 2 WEG).

Der Anspruch des Mieters

§ 554 Abs. 1 BGB gibt dem Mieter einen Erlaubnisanspruch — nicht das Recht, einfach loszubauen. Erfasst sind vier privilegierte Zwecke: Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz und Stromerzeugung durch Steckersolargeräte. Für den barrierefreien Umbau heißt das konkret: bodengleiche Dusche, Türverbreiterung, Rampe am Eingang, Haltegriffe, Treppenlift.

Verweigern kann der Vermieter nur, wenn die Maßnahme ihm auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zuzumuten ist. Die Hürde ist hoch: Der Erhaltungsaufwand allein trägt die Ablehnung nicht, ebenso wenig ein allgemeiner Gestaltungswille. Denkmalschutz, statische Gründe oder eine erhebliche Beeinträchtigung anderer Mieter können sie tragen. Eine für den Mieter nachteilige Abweichung von § 554 BGB ist unwirksam — auch eine Klausel im Mietvertrag hilft dem Vermieter nicht.

Kosten und Rückbau

Die Kosten trägt der Mieter, der den Umbau verlangt — der Vermieter schuldet die Erlaubnis, nicht die Finanzierung. Dafür darf er sich absichern: Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten, für die § 551 Abs. 3 BGB entsprechend gilt — sie ist also getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen, und die Erträge stehen dem Mieter zu. Diese Sonder­sicherheit tritt neben die normale Kaution und wird auf deren Höchstgrenze nicht angerechnet.

Beim Auszug ist grundsätzlich zurückzubauen: Der Mieter schuldet die Rückgabe im vertragsgemäßen Zustand. Sinnvoll ist deshalb, Umfang, Ausführung und Rückbau vor Baubeginn schriftlich zu regeln — bis hin zu der Frage, ob der Vermieter die Einbauten übernehmen möchte, statt sie entfernen zu lassen. Zur Abgrenzung von sonstigen Mieterumbauten: Umbauten durch den Mieter.

In der Eigentümergemeinschaft

Das WEMoG hat den Anspruch spiegelbildlich ins Wohnungseigentumsrecht gestellt: Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen (§ 20 Abs. 2 WEG) — daneben stehen Ladeinfrastruktur, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte. Über die Durchführung beschließt die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung: Sie bestimmt das Wie, nicht mehr das Ob.

Die Grenze zieht § 20 Abs. 4 WEG: Veränderungen, welche die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch gestattet werden — und können auch nicht verlangt werden. Ein Treppenlift im Treppenhaus wird daran selten scheitern, ein Außenaufzug vor der denkmalgeschützten Fassade eher.

Die Kosten trägt, wer die Maßnahme verlangt hat (§ 21 Abs. 1 WEG) — also der Eigentümer, dem sie gestattet wurde, und ihm allein gebührt auch die Nutzung. Anders liegt es nur, wenn die Gemeinschaft die Maßnahme aus eigenem Antrieb beschließt: Dann gelten die Verteilungsregeln der eigentuemergemeinschaft instandhaltungskosten|Erhaltungskosten.

Der Fall dazwischen: Mieter in der Eigentumswohnung

Wohnt der Antragsteller als Mieter in einer Eigentumswohnung, sind beide Ebenen zu durchlaufen: Der Mieter hat seinen Anspruch nach § 554 Abs. 1 BGB gegen den vermietenden Eigentümer — und dieser braucht für Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum die Gestattung der Gemeinschaft nach § 20 Abs. 2 WEG. Wer als Sondereigentümer zusagt, ohne die Gemeinschaft einzubinden, verspricht etwas, das er nicht halten kann. Die Reihenfolge lautet: erst Beschluss in der Eigentümerversammlung, dann Erlaubnis an den Mieter.

Was das für Vermieter und Eigentümer heißt

Barrierefreier Umbau ist heute ein Anspruch, kein Entgegenkommen — die Frage ist nur noch, wie er sauber umgesetzt wird. Wir klären für unsere Objekte vorab die Zuständigkeit zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum, bringen den Gestattungsbeschluss in die Versammlung und halten Ausführung, Sicherheit und Rückbau schriftlich fest, bevor der erste Handwerker kommt.

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