Umbauten durch den Mieter

Bauliche Veränderungen an der Mietsache darf der Mieter nur mit Erlaubnis des Vermieters vornehmen — einen Anspruch auf Erlaubnis hat er allein für die vier privilegierten Zwecke des § 554 Abs. 1 BGB: Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz und Stromerzeugung durch Steckersolargeräte.

Außerhalb dieser Fälle entscheidet der Vermieter frei — und beim Auszug schuldet der Mieter grundsätzlich den Rückbau, weil die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben ist (§ 546 Abs. 1 BGB).

Die Grenze zwischen Gebrauch und Umbau

Nicht jede Veränderung ist ein Umbau. Was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört — Möbel aufstellen, Bilder aufhängen, Lampen montieren —, darf der Mieter ohne Erlaubnis, und die dabei entstehenden Spuren hat er nicht zu vertreten (§ 538 BGB); dazu Bohrlöcher in der Mietwohnung. Ein Umbau beginnt dort, wo in die Substanz eingegriffen oder der Zustand der Wohnung dauerhaft verändert wird: Wanddurchbruch, Entfernen einer Trennwand, Austausch von Bad oder Küche, neuer Bodenaufbau, Anbringen von Markisen oder Antennen an der Fassade.

Für solche Eingriffe braucht der Mieter die Erlaubnis des Vermieters. Ohne sie handelt er vertragswidrig — der Vermieter kann Unterlassung und Rückbau verlangen, bei erheblichen Eingriffen nach Abmahnung auch kündigen.

Wo der Mieter einen Anspruch hat

§ 554 Abs. 1 BGB kehrt das Verhältnis für vier Zwecke um: Bei baulichen Veränderungen für den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, den Einbruchsschutz und die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte kann der Mieter die Erlaubnis verlangen. Sie darf nur verweigert werden, wenn die Maßnahme dem Vermieter auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zuzumuten ist. Die Einzelheiten samt Sicherheitsleistung und Ablauf in der Eigentümergemeinschaft stehen unter Barrierefreier Umbau.

Für alle anderen Wünsche — die neue Küche, das Parkett statt Teppich, das Gartenhäuschen — gibt es keinen Anspruch. Der Vermieter entscheidet frei und muss seine Ablehnung nicht begründen.

Der Sonderfall Parabolantenne

Die Satellitenschüssel ist der klassische Abwägungsfall: Sie greift in die Fassade ein, das Eigentum des Vermieters wiegt schwer — auf der anderen Seite steht die Informationsfreiheit des Mieters, die besonders zählt, wenn Heimatsender anders nicht zu empfangen sind. Die Rechtsprechung wägt im Einzelfall ab und stellt zwei Fragen: Gibt es eine zumutbare Alternative — Kabelanschluss, Internet-TV, Gemeinschaftsanlage —, die die gewünschten Programme liefert? Und wird die Anlage schonend angebracht, ohne Eingriff in die Fassade, an unauffälliger Stelle, fachlich sicher montiert und versichert?

Wo eine zumutbare Alternative besteht, geht sie regelmäßig vor. Wo nicht, lässt sich der Streit meist über die Ausführung lösen: Standort abstimmen, Montage ohne Bohrung in die Fassade, schriftliche Zusage zu Rückbau und Haftung. Das ist billiger als jeder Prozess — für beide Seiten.

Rückbau beim Auszug

Bei Vertragsende ist die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB) — Umbauten des Mieters sind also grundsätzlich zu beseitigen, auch die vom Vermieter erlaubten. Etwas anderes gilt nur, wenn die Parteien es vereinbart haben. Genau deshalb gehört die Erlaubnis nie mündlich erteilt, sondern schriftlich, mit vier Punkten: Was gebaut wird, wie ausgeführt wird, wer die Kosten trägt und was beim Auszug geschieht — Rückbau oder Übernahme, entschädigt oder nicht.

Will der Vermieter Einbauten übernehmen, ist das oft die wirtschaftlich vernünftigere Lösung: Eine gute Einbauküche im Haus zu behalten schlägt den Rückbau, den ohnehin niemand bezahlen will. Der Zustand beim Auszug wird im Protokoll der Die Wohnungsübergabe festgehalten.

In der Eigentumswohnung

Betrifft der Umbau Gemeinschaftseigentum — Fassade, tragende Wände, Fenster, Leitungen —, genügt die Erlaubnis des vermietenden Eigentümers nicht: Es braucht zusätzlich einen Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft (§ 20 Abs. 2 WEG). Wer als Sondereigentümer allein zusagt, verspricht mehr, als er geben kann.

Was das für Vermieter heißt

Der Streit über Mieterumbauten entsteht fast immer aus einer mündlichen Erlaubnis, an die sich später niemand gleich erinnert. Wir erteilen Umbau-Erlaubnisse für unsere Eigentümer schriftlich, mit klarer Regelung zu Ausführung, Kosten und Rückbau — und klären vorher, ob das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

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