Fehlerhafte Fristenberechnung

Fristfehler im Mietrecht haben je nach Frist völlig unterschiedliche Folgen: Eine Kündigung zum falschen Termin bleibt meist wirksam und wirkt zum nächstzulässigen — eine verspätete Betriebskostenabrechnung oder eine versäumte Zustimmungsklage kosten den Anspruch dagegen ganz.

Wer Fristen verwaltet, braucht deshalb zwei Dinge: die richtige Berechnung und das Wissen, welche Frist verzeiht und welche nicht.

Fehler 1: Kündigung zum falschen Termin — meist heilbar

Der mildeste Fall zuerst: Nennt die Kündigung einen zu frühen oder falsch berechneten Beendigungstermin, ist sie deshalb in aller Regel nicht unwirksam. Sie wird im Zweifel so ausgelegt, dass sie zum nächstzulässigen Termin wirken soll — das Mietverhältnis endet einen Monat später als geplant, aber es endet. Voraussetzung bleibt, dass die Kündigung im Übrigen wirksam ist; die Grundregeln der Berechnung stehen unter Fristenberechnung im Mietrecht, einschließlich der Frage, wann der Samstag als Werktag zählt.

Fehler 2: Betriebskostenabrechnung — die harte Ausschlussfrist

Die Abrechnung muss dem Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Danach ist die Nachforderung ausgeschlossen — endgültig, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Hier verzeiht nichts: Auch eine um Tage verspätete oder formell unvollständige Abrechnung reißt die Frist, Details unter Abrechnungsfehler in der Betriebskostenabrechnung. Der häufigste Rechenfehler ist der Klassiker: Abgestellt wird auf das Absenden statt auf den Zugang beim Mieter.

Fehler 3: Mieterhöhung — die vergessene Klagefrist

Nach dem Erhöhungsverlangen hat der Mieter Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang, um zuzustimmen. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter klagen — aber nur innerhalb von drei weiteren Monaten (§ 558b Abs. 2 BGB). Verstreicht die Klagefrist, ist das Erhöhungsverlangen verbraucht: Der Vermieter muss von vorn beginnen, mit neuem Verlangen und neuen Fristen. Bei einem Verlangen zum Beispiel mit Zugang im März endet die Zustimmungsfrist am 31. Mai und die Klagefrist am 31. August.

Fehler 4: Ersatzansprüche — sechs Monate ab Rückerhalt

Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückerhalt der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB) — nicht ab Vertragsende, und die bloße Zahlungsaufforderung hemmt die Verjährung nicht. Der typische Berechnungsfehler: Der Mieter gibt vorzeitig die Schlüssel zurück, und die Frist läuft ab diesem Tag, während der Vermieter noch mit dem Vertragsende rechnet. Mehr dazu unter Die Wohnungsübergabe.

Fehler 5: die übersehene Zwei-Wochen-Frist

Wohnt der Mieter nach Vertragsende einfach weiter und widerspricht der Vermieter nicht binnen zwei Wochen ab Kenntnis, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB) — der seltenste, aber teuerste Fristfehler dieser Liste, weil er ein beendetes Mietverhältnis wiederbelebt. Vorbeugung und Fristlauf unter Widerspruchsfrist bei stillschweigender Verlängerung.

Das Muster hinter den Fällen

Drei Fragen entscheiden bei jeder mietrechtlichen Frist: Worauf kommt es an — Zugang oder Absendung? Wann beginnt sie — Vertragsende, Rückerhalt oder Kenntnis? Was passiert bei Versäumnis — verschiebt sich nur der Termin, oder erlischt der Anspruch? Wer diese drei Antworten je Frist notiert, hat den größten Teil des Risikos beseitigt.

Was das für Vermieter heißt

Fristen scheitern selten an der Rechtslage und fast immer an der Wiedervorlage. Wir führen für unsere Eigentümer die Termine je Mietverhältnis systematisch nach — Abrechnungsfristen, Klagefristen, Verjährung — und rechnen jede Frist vom richtigen Startpunkt, nicht vom gefühlten.

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