Formerfordernisse der Kündigung

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB): ein Originaldokument mit eigenhändiger Namensunterschrift (§ 126 Abs. 1 BGB) — per E-Mail, Fax, Scan oder Messenger ist sie nichtig.

Zur Form kommen die Pflichtinhalte: Bei der ordentlichen Kündigung des Vermieters gehört das berechtigte Interesse ins Schreiben (§ 573 Abs. 3 BGB), bei der fristlosen der wichtige Grund (§ 569 Abs. 4 BGB) — und gekündigt wird stets von allen an alle.

Schriftform heißt: Papier und Unterschrift

§ 568 Abs. 1 BGB verlangt die schriftliche Form — und die ist streng definiert: eine Urkunde, die der Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet (§ 126 Abs. 1 BGB). Daran scheitern alle bequemen Wege: Die Kündigung per E-Mail, Fax, WhatsApp oder als eingescanntes PDF ist formnichtig, auch wenn der Empfänger sie liest und versteht. Zugehen muss das Original — eine Kopie wahrt die Form nicht.

Auch an die Unterschrift selbst stellt die Rechtsprechung Anforderungen: Sie muss ein individueller Schriftzug sein, der den Namen erkennen lässt oder ihm zumindest zuzuordnen ist. Eine bloße Paraphe — zwei, drei hingeworfene Striche als Handzeichen — genügt nicht; im Streitfall entscheidet darüber ein Gericht, und der Vermieter trägt das Risiko. Wer unleserlich unterschreibt, setzt den Namen in Druckbuchstaben daneben.

Die Pflichtinhalte

Form ohne Inhalt kündigt nichts. In das Schreiben gehören:

• Bei der ordentlichen Vermieterkündigung die Gründe des berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 3 BGB) — beim Eigenbedarf so konkret, dass der Mieter ihn prüfen kann, dazu Die Eigenbedarfskündigung.
• Bei der fristlosen Kündigung der wichtige Grund (§ 569 Abs. 4 BGB) — ein Nachschieben im Prozess ersetzt die fehlende Angabe nicht, dazu Die fristlose Kündigung.
• Der Widerspruchshinweis: Der Vermieter soll den Mieter rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs nach der Sozialklausel hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, ist die Kündigung wirksam — aber der Mieter kann den Widerspruch dann noch im Räumungsprozess erklären. Der Hinweis kostet einen Satz und erspart Monate.

Ein Beendigungsdatum ist kein Wirksamkeitserfordernis; ein falsch berechneter Termin schadet meist nicht, dazu Fristenberechnung im Mietrecht.

Von allen — an alle

Bei Personenmehrheiten ist die Kündigung ein Mannschaftsspiel: Stehen mehrere Mieter im Vertrag, muss die Kündigung gegenüber allen erklärt werden und allen zugehen — die Kündigung nur gegenüber einem von zwei Partnern beendet nichts. Sind mehrere Vermieter Eigentümer, müssen alle kündigen oder sich wirksam vertreten lassen. Derselbe Fehler in freundlich: Das Schreiben nennt nur einen von zwei Mietern im Adressfeld — schon ist die Form gewahrt, die Erklärung aber unvollständig.

Die Vollmachtsfalle des § 174 BGB

Kündigt ein Bevollmächtigter — typisch: die Hausverwaltung für den Eigentümer —, kann der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen, wenn dem Schreiben keine Original-Vollmachtsurkunde beiliegt (§ 174 BGB). Die Zurückweisung macht die Kündigung unwirksam; sie muss neu erklärt werden, mit neuer Frist. Ausgeschlossen ist die Zurückweisung nur, wenn der Vermieter den Mieter von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte — etwa schon im Mietvertrag. Verwaltete Bestände regeln das deshalb am besten dort; sonst gehört die Vollmacht im Original in jeden Kündigungsumschlag.

Zugang: das letzte Formstück

Wirksam wird die Kündigung mit dem Zugang des Originals. Beweisbar zustellen heißt: Einwurf durch Boten, der Inhalt und Einwurf bezeugen kann — das Einwurf-Einschreiben ist die zweitbeste, das Übergabe-Einschreiben wegen der Abholfalle die schlechteste Wahl. Für die Fristwahrung zählt der Tag des Zugangs, nicht des Versands.

Was das für Vermieter heißt

An der Form scheitern mehr Kündigungen als am Grund — und jeder Formfehler kostet mindestens einen Monat. Wir setzen Kündigungen für unsere Eigentümer formfest auf: Original mit Unterschrift, Begründung, Widerspruchshinweis, Vollmacht im Umschlag und ein dokumentierter Zustellweg.

Sie möchten die Verwaltung Ihrer vermieteten Immobilie abgeben? Wir verwalten Miet- und Gewerbeobjekte in Köln und der Region — vom Mietshaus bis zum Gewerbegrundstück. Zur Mietverwaltung in Köln