Die fristlose Kündigung

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihr die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unter Abwägung beider Interessen nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB) — bei Pflichtverletzungen aber grundsätzlich erst nach erfolgloser Abmahnung oder Abhilfefrist (§ 543 Abs. 3 BGB).

Bei Wohnraum kommt die Formstrenge dazu: Der wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB), und die fristlose Kündigung wird klugerweise immer mit einer hilfsweisen ordentlichen verbunden.

Der wichtige Grund

§ 543 Abs. 1 BGB stellt die Generalklausel auf: unzumutbare Fortsetzung nach Abwägung aller Umstände. Absatz 2 nennt die gesetzlichen Regelfälle — für den Vermieter vor allem zwei:

• Erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung der Sorgfalt oder unbefugte Überlassung an Dritte (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB) — die unerlaubte Untervermietung, die verwahrloste Wohnung.
• Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB): zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete, oder über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von zwei Monatsmieten. Die Einzelheiten samt Schonfristzahlung stehen unter Mietrückstand — was Vermieter tun können.

Für Wohnraum ergänzt § 569 BGB weitere Gründe: die Gesundheitsgefährdung durch den Zustand der Wohnung (Kündigungsrecht des Mieters) und die nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB) — der Fall der eskalierten Ruhestörung — was Vermieter tun können, der Bedrohungen, der Tätlichkeiten.

Erst die Abmahnung, dann die Kündigung

Besteht der wichtige Grund in einer Pflichtverletzung, ist die fristlose Kündigung erst zulässig, nachdem eine angemessene Abhilfefrist oder eine Abmahnung erfolglos geblieben ist (§ 543 Abs. 3 BGB). Die Abmahnung benennt das Verhalten konkret, verlangt die Unterlassung und kündigt die Konsequenz an — pauschale Rundschreiben genügen nicht.

Entbehrlich ist sie nur in drei Fällen: wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht, wenn die sofortige Kündigung nach Interessenabwägung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist — oder beim Zahlungsverzug, für den das Gesetz die Abmahnung nicht voraussetzt. Wer außerhalb dieser Ausnahmen ohne Abmahnung kündigt, verliert nicht wegen des Grundes, sondern wegen der Reihenfolge.

Form und Begründung

Auch die fristlose Kündigung braucht bei Wohnraum die Schriftform des § 568 Abs. 1 BGB — Original, eigenhändige Unterschrift, Zugang; die Einzelheiten unter Formerfordernisse der Kündigung. Dazu kommt die Besonderheit des § 569 Abs. 4 BGB: Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist im Kündigungsschreiben anzugeben. Das Schreiben muss den Sachverhalt so bezeichnen, dass der Mieter erkennt, worauf die Kündigung gestützt wird — „hiermit kündige ich fristlos aus wichtigem Grund" ohne mehr ist wertlos, und ein anderer Grund lässt sich später nicht unterschieben.

Eine Frist zum Auszug setzt die fristlose Kündigung nicht — sie beendet das Mietverhältnis mit Zugang. In der Praxis wird dem Mieter eine kurze Räumungsfrist eingeräumt; zieht er nicht, bleibt nur die Räumungsklage. Eigenmächtige Räumung oder Austausch der Schlösser sind verbotene Eigenmacht, egal wie klar der Fall liegt.

Immer hilfsweise ordentlich

Die fristlose Kündigung sollte stets hilfsweise mit der ordentlichen Kündigung verbunden werden: Scheitert die fristlose — etwa weil das Gericht die Unzumutbarkeit anders gewichtet oder eine Schonfristzahlung sie heilt —, trägt die ordentliche Kündigung das Verfahren weiter, sofern ihre Voraussetzungen vorliegen. Der eine Satz im Kündigungsschreiben („zugleich kündigen wir hilfsweise ordentlich zum nächstzulässigen Termin") ist die billigste Absicherung des ganzen Mietrechts.

Was das für Vermieter heißt

Fristlose Kündigungen scheitern selten am Sachverhalt und oft an Reihenfolge, Form und Begründung. Wir bauen sie für unsere Eigentümer als Kette: dokumentierte Abmahnung, formfeste Kündigung mit vollständigem Grund, hilfsweise ordentliche Kündigung — und die Räumung, wenn nötig, über das Gericht statt über das Schloss.

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