Mieterhöhung bei gestiegenen Kapitalkosten

Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten gibt es seit dem 1. September 2001 nicht mehr: Mit der Mietrechtsreform wurde § 5 MHG ersatzlos gestrichen — gestiegene Darlehenszinsen berechtigen den Vermieter nicht zur Mieterhöhung.

Erhöht werden kann seither nur noch auf den Wegen der §§ 557 bis 560 BGB: Vereinbarung, Staffel- oder Indexmiete, Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierungsumlage und Betriebskostenanpassung.

Was einmal galt

Bis zur Mietrechtsreform konnte ein Vermieter nach § 5 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) gestiegene Kapitalkosten anteilig auf die Miete umlegen: Stieg der Zinssatz eines dinglich gesicherten Darlehens, durfte die Mehrbelastung unter engen Voraussetzungen an die Mieter weitergereicht werden. Wer heute nach „Mieterhöhung Kapitalkosten" sucht, findet vielfach noch Anleitungen zu diesem Verfahren — sie beschreiben totes Recht.

Warum es abgeschafft wurde

Zum 1. September 2001 hat der Gesetzgeber das Mietpreisrecht neu geordnet: Das MHG ging in den §§ 557 ff. BGB auf, und die Kapitalkostenerhöhung wurde ersatzlos gestrichen. Seither gilt ein einfacher Systemgedanke: Die Miete orientiert sich am Markt — an der ortsüblichen Vergleichsmiete —, nicht an der individuellen Kalkulation des Vermieters. Wie ein Eigentümer seinen Erwerb finanziert hat und was seine Bank verlangt, ist im Verhältnis zum Mieter ohne Bedeutung: Zinsänderungen sind unternehmerisches Risiko des Vermieters, so wie Zinssenkungen sein Vorteil bleiben und keine Mietsenkung auslösen.

Die Wege, die es heute gibt

Das Erhöhungsrecht der §§ 557 bis 560 BGB ist abschließend:

• Einvernehmliche Erhöhung (§ 557 Abs. 1 BGB) — jederzeit möglich, wenn beide Seiten zustimmen.
• staffelmiete|Staffelmiete (§ 557a BGB) und indexmiete|Indexmiete (§ 557b BGB) — vertraglich vereinbarte Fortschreibung. Die Indexmiete ist der einzige Weg, auf dem Preisentwicklung — und damit mittelbar das Zinsumfeld über die Inflation — automatisch in die Miete einfließt.
• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) — begründet etwa über den mietspiegel|Mietspiegel, begrenzt durch Wartefrist und Kappungsgrenze; in Köln 15 Prozent in drei Jahren nach der Mieterschutzverordnung NRW.
• Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) — 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten jährlich, mit eigenen Kappungsgrenzen. Auch hier zählen die Baukosten, nicht deren Finanzierung: Zinsen des Modernisierungskredits sind nicht umlagefähig.
• Betriebskosten (§ 560 BGB) — Anpassung von Pauschalen und Vorauszahlungen nach den tatsächlichen Kosten. Kapitalkosten sind keine Betriebskosten; § 1 Abs. 2 BetrKV schließt Finanzierungskosten ausdrücklich aus.

Was Vermieter im Zinsanstieg tun können

Bei laufenden Verträgen führt der Weg nur über § 558 BGB — trägt der Markt höhere Mieten, lassen sie sich dort abbilden, unabhängig vom Motiv. Bei der Neuvermietung entscheidet die Vertragsgestaltung: Wer steigende Kosten erwartet, vereinbart eine Staffel- oder Indexmiete, statt später auf ein Erhöhungsrecht zu hoffen, das es nicht gibt. Und wer die Finanzierung neu ordnet, rechnet ohne die Miete: Sie ist keine Stellschraube der Zinsbindung.

Was das für Vermieter heißt

Die wichtigste Auskunft zu diesem Stichwort ist eine Warnung vor veralteten Ratgebern: Ein Erhöhungsverlangen, das auf gestiegene Kapitalkosten gestützt wird, ist unwirksam und kostet nur Porto und Vertrauen. Wir prüfen für unsere Eigentümer, welcher der heutigen Wege trägt — und rechnen vorher, ob sich der Aufwand gegenüber der Kappungsgrenze überhaupt lohnt.

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