Rauchen in der Mietwohnung

Rauchen in der Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 535 Abs. 1 BGB) — schadensersatzpflichtig wird der Mieter erst, wenn die Auswirkungen über die Abnutzung der Dekoration hinausgehen und sich nicht mehr durch bloße Schönheitsreparaturen beseitigen lassen (BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07).

Zwischen rauchenden und nichtrauchenden Nachbarn kann das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme zu einer zeitlichen Gebrauchsregelung für den Balkon führen (BGH, Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14).

Der Grundsatz: Rauchen ist erlaubt

Wer in der eigenen Wohnung raucht, nutzt sie vertragsgemäß — und die Veränderungen, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Vergilbte Tapeten und Nikotingeruch sind damit zunächst nichts anderes als Abnutzung: Sie werden durch Schönheitsreparaturen beseitigt, und wer die schuldet, entscheidet die Klausel im Mietvertrag — dazu Renovierungspflicht in der Mietwohnung.

Ein formularmäßiges Rauchverbot im Mietvertrag ist unwirksam: Es nimmt dem Mieter einen Teil des vertragsgemäßen Gebrauchs seiner Wohnung. Individuell ausgehandelt lässt sich anderes vereinbaren — das ist in der Praxis aber die Ausnahme und muss sich als echte Verhandlung belegen lassen.

Die Grenze: wenn Renovieren nicht mehr reicht

Der Bundesgerichtshof hat die Linie klar gezogen: Rauchen ist nicht mehr vertragsgemäßer Gebrauch, wenn die damit verbundenen Auswirkungen Schäden verursachen, die über die Abnutzung der Dekoration hinausgehen und sich dementsprechend nicht mehr durch bloße Schönheitsreparaturen beseitigen lassen (BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07). Dann haftet der Mieter auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB.

Praktisch beginnt dieser Bereich dort, wo Streichen und Tapezieren nichts mehr ausrichten: Nikotin, das durch die Tapete in den Putz gezogen ist und nur mit Sperrgrund oder Neuverputz zu binden ist; Geruch, der in Türblättern, Einbauten oder Estrich sitzt; Fensterrahmen und Kunststoff- teile, die sich nicht mehr reinigen lassen. Was noch unter schoenheitsreparaturen|Schönheitsreparaturen fällt, ist damit die entscheidende Vorfrage — der Katalog dort ist abschließend.

Beweislast: Sie liegt beim Vermieter. Er muss darlegen, dass die Beeinträchtigung das Maß der Dekorationserneuerung überschreitet. Ohne dokumentierten Anfangszustand, Fotos und Kostenvoranschlag scheitert der Anspruch meist an dieser Hürde, nicht am Recht — der Beweis entsteht bei der Die Wohnungsübergabe.

Rauchen auf dem Balkon: Nachbarn untereinander

Zwischen Mietparteien desselben Hauses gilt das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme. Fühlt sich der nichtrauchende Nachbar durch aufsteigenden Tabakrauch wesentlich beeinträchtigt, kann das zu einer zeitlichen Gebrauchsregelung führen: Beide Seiten bekommen Zeitfenster — der Nichtraucher Zeiten, in denen er seinen Balkon rauchfrei nutzen kann, der Raucher Zeiten, in denen er dort rauchen darf (BGH, Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14). Maßstab ist die Beeinträchtigung aus Sicht eines objektiven Dritten, nicht die individuelle Empfindlichkeit.

Für den Vermieter heißt das: Er ist nicht Schiedsrichter jedes Balkonkonflikts, aber er kann und sollte moderieren, bevor die Parteien vor Gericht ziehen — und er kann über die Hausordnung eine Regelung schaffen, wo eine solche fehlt. Zur Systematik nachbarlicher Störungen: Ruhestörung — was Vermieter tun können.

Rauchen im Treppenhaus

Anders liegt es in den Gemeinschaftsflächen: Treppenhaus, Flure und Kellergänge sind nicht Teil der gemieteten Wohnung. Hier kann der Vermieter das Rauchen über die Hausordnung untersagen, und ein Verstoß ist eine Pflichtverletzung wie jede andere — mit der üblichen Reihenfolge aus Abmahnung und, bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens, Kündigung.

Was das für Vermieter heißt

Ein Rauchverbot im Formularvertrag hilft nicht; was hilft, ist ein dokumentierter Wohnungszustand bei Ein- und Auszug. Wir halten Übergabezustände fotografisch fest und prüfen bei Nikotinschäden ehrlich, ob sie die Grenze zum Schadensersatz überschreiten — denn ein Anspruch, der sich nicht beweisen lässt, kostet nur Gutachten und Zeit.

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