Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen — diese Aufzählung aus § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV ist der anerkannte Maßstab für den Umfang der Renovierungspflicht.

Alles, was darüber hinausgeht — Parkett abschleifen, Teppichboden erneuern, Außenanstriche —, ist keine Schönheitsreparatur und kann dem Mieter auch mit Klausel nicht auferlegt werden.

Der Katalog: abschließend, nicht beispielhaft

Die Definition stammt aus dem Wohnungsbindungsrecht, ist aber als Maßstab für Mietverträge allgemein anerkannt — und sie ist abschließend. Dazu gehören:

• Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
• Streichen der Fußböden (gemeint ist der Anstrich, etwa von Dielen — nicht die Aufarbeitung des Belags),
• Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre,
• Streichen der Innentüren,
• Streichen der Fenster und Außentüren von innen.

Nicht dazu gehören: das Abschleifen und Versiegeln von Parkett, die Erneuerung eines verschlissenen Teppichbodens, der Außenanstrich von Fenstern und Türen, Arbeiten an Gemeinschaftsflächen wie dem Treppenhaus. Eine Klausel, die solche Arbeiten als „Schönheitsreparaturen" auf den Mieter wälzt, überdehnt den Begriff — mit dem Risiko, dass die gesamte Renovierungsklausel kippt.

Fachgerecht heißt: mittlere Art und Güte

Geschuldet ist keine Handwerkerrechnung, sondern ein Ergebnis: eine fachgerechte Ausführung mittlerer Art und Güte. Der Mieter darf selbst streichen, wenn das Ergebnis dem entspricht, was ein Fachbetrieb leisten würde — deckende Anstriche, saubere Kanten, keine Läufer. Umgekehrt kann der Vermieter keine Premiumqualität verlangen, die über das Übliche hinausgeht.

Bei der Farbwahl gilt eine zeitliche Trennung: Während der Mietzeit darf der Mieter die Wohnung streichen, wie es ihm gefällt. Zur Rückgabe aber darf der Vermieter erwarten, dass die Wohnung in neutralen, weitervermietbaren Tönen zurückkommt — wer sie in kräftigen Farben zurücklässt, verletzt seine Rücksichtnahmepflicht und schuldet Schadensersatz für die Neutralisierung (BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12).

Fristenpläne: Orientierung, kein Kalender

Die üblichen Renovierungsintervalle — etwa drei bis fünf Jahre für Küche und Bad, fünf bis acht für Wohnräume, sieben bis zehn für Nebenräume — sind Orientierungswerte für den tatsächlichen Renovierungsbedarf. Vertragsklauseln dürfen sie nur als weiche Fristen führen („im Allgemeinen", „in der Regel"): Starre Fristen, die unabhängig vom Zustand renovieren lassen, machen die Klausel unwirksam. Maßgeblich ist immer der tatsächliche Abnutzungsgrad — eine kaum bewohnte Wohnung ist nach fünf Jahren nicht renovierungsbedürftig, eine stark beanspruchte vielleicht schon nach drei.

Wer am Ende renovieren muss

Ob die Schönheitsreparaturen überhaupt beim Mieter liegen, ist die vorgelagerte — und häufiger entschiedene — Frage: Ohne wirksame Klausel bleibt die Renovierung Vermietersache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), und normale Abnutzung hat der Mieter ohnehin nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Die Wirksamkeitsfallen — starre Fristen, unrenovierte Übergabe ohne Ausgleich, Quotenklauseln — samt der BGH-Rechtsprechung dazu stehen unter Renovierungspflicht in der Mietwohnung; die Abgrenzung zu Bagatellschäden unter Kleinreparaturen, die Spuren des Alltags unter Bohrlöcher in der Mietwohnung.

Was das für Vermieter heißt

Der Begriff entscheidet über die Klausel: Wer in den Mietvertrag mehr hineinschreibt, als § 28 Abs. 4 II. BV hergibt, verliert im Zweifel alles. Wir halten die Renovierungsklauseln unserer Mietverträge auf dem Stand der Rechtsprechung und dokumentieren den Renovierungszustand bei Ein- und Auszug — denn durchsetzen lässt sich am Ende nur, was bewiesen ist.

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