Sonderkündigungsrechte des Mieters

Neben der ordentlichen Kündigung stehen dem Mieter mehrere außerordentliche Kündigungsrechte zu: nach einer Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB), nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB), bei verweigerter Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung (§ 540 Abs. 1 BGB) und nach dem Tod des Mieters für die Erben (§ 564 BGB).

Ein allgemeines Recht, wegen Umzug, Jobwechsel oder Familienzuwachs vorzeitig auszusteigen, gibt es dagegen nicht — dort hilft nur eine Vereinbarung mit dem Vermieter.

Nach der Modernisierungsankündigung

Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen; die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt (§ 555e BGB). Wer die Frist verstreichen lässt, verliert dieses Recht — die spätere Mieterhöhung eröffnet ihm dann aber ein neues. Ablauf und Pflichtangaben der Ankündigung stehen unter Modernisierung im Mietverhältnis.

Nach einer Mieterhöhung

Macht der Vermieter eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder eine Modernisierungsumlage geltend, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen — und die Rechtsfolge ist für Vermieter die entscheidende: Kündigt der Mieter, tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 BGB). Wer also eine Erhöhung an der Schmerzgrenze erklärt, riskiert nicht nur die Zustimmung, sondern das Mietverhältnis; mehr unter Mieterhöhung — Arten und Fristen.

Wenn die Untervermietung verweigert wird

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, kann der Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen — es sei denn, in der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund (§ 540 Abs. 1 BGB). Das Recht besteht unabhängig davon, ob der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis hatte: Die Verweigerung als solche öffnet die Tür. Wann ein Anspruch auf Untervermietung besteht, steht unter Untervermietung.

Beim Tod des Mieters

Tritt niemand in das Mietverhältnis ein, wird es mit den Erben fortgesetzt — und sowohl Erbe als auch Vermieter können binnen eines Monats ab Kenntnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB). Die Rangfolge des Eintritts und die Fristberechnung stehen unter Tod des Mieters.

Was „gesetzliche Frist" bedeutet

Außerordentlich heißt nicht fristlos: Wo das Gesetz die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist vorsieht, gilt für Wohnraum die Dreimonatsfrist — die Verlängerung auf sechs und neun Monate nach fünf und acht Jahren Mietdauer greift hier nicht, sie gilt nur zulasten des Vermieters (§ 573c Abs. 1 BGB). Der Zugang muss weiterhin bis zum dritten Werktag des Monats erfolgen, damit dieser mitzählt.

Beim Sonderkündigungsrecht nach § 555e und § 561 BGB rechnet das Gesetz dagegen selbst: Wirkung „zum Ablauf des übernächsten Monats" — bei Zugang im März also zum 31. Mai.

Was es nicht gibt

Kein Sonderkündigungsrecht besteht bei Jobwechsel, Umzug, Heirat, Nachwuchs oder Pflegebedürftigkeit — so verständlich der Anlass ist. Auch der Eigentümerwechsel gibt dem Mieter kein Ausstiegsrecht: Der Erwerber tritt in den Vertrag ein, alles bleibt, wie es ist. Wer früher aus einem befristeten Vertrag oder einem Kündigungsausschluss heraus will, braucht eine Aufhebungsvereinbarung — häufig verbunden mit dem Angebot, Nachmieter zu stellen. Darauf einzugehen ist Verhandlungssache, keine Pflicht: Ein Anspruch auf Entlassung gegen Nachmieterstellung besteht nur in seltenen Härtefällen.

Was das für Vermieter heißt

Zwei der Sonderkündigungsrechte lösen Sie selbst aus — mit der Modernisierungsankündigung und mit der Mieterhöhung. Wir rechnen für unsere Eigentümer vorher durch, was eine Erhöhung bringt und was ein Mieterwechsel kostet, und stimmen den Zeitpunkt so ab, dass beides zusammenpasst.

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