Nutzungsentschädigung nach § 14 Abs. 3 WEG
Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG).
Der Anspruch ist verschuldensunabhängig — er setzt keine Pflichtverletzung der Gemeinschaft voraus, sondern knüpft allein an die Duldungspflicht an.
Wofür es die Vorschrift gibt
Sanierungen am Gemeinschaftseigentum treffen einzelne Eigentümer ungleich. Wird das Gerüst vier Monate vor einem Balkon stehen, muss der Eigentümer das dulden — er kann die Maßnahme nicht verhindern (§ 14 Abs. 1 und 2 WEG). Dafür gibt ihm § 14 Abs. 3 WEG einen Ausgleich in Geld, wenn die Einwirkung über das zumutbare Maß hinausgeht.
Der Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen die Nachbarn, und setzt kein Verschulden voraus. Ob der Verwalter oder der Bauunternehmer etwas falsch gemacht hat, spielt keine Rolle.
Der Fall, der die Zahlen liefert
Ein Eigentümer einer 205 m² großen Penthouse-Wohnung konnte seine 90,61 m² große Dachterrasse und zwei Balkone über Jahre nicht nutzen: Die 2016 beschlossene Sanierung geriet 2017 vor der Abnahme ins Stocken und ruhte bis 2022. Er verlangte 500 € monatlich für 53 Monate, insgesamt 26.500 €.
Das Landgericht Frankfurt am Main sprach ihm 6.542,98 € zu (Urteil vom 25.10.2025 – 2-13 S 26/24) — und zwar so gerechnet:
| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Fiktive Miete nach Mietspiegel | 9,96 €/m² |
| Fläche der Dachterrasse | 90,61 m² |
| Ansatz für Terrassenfläche | 25 % |
| ergibt monatlich | 225,62 € |
| nutzbare Monate pro Jahr (April–Oktober) | 7 |
Für die beiden Balkone gab es nichts. Nur die Dachterrasse war nach Lage, Größe und tatsächlicher Nutzung ein wesentlicher Nutzungsbereich des Wohnungseigentums; die kleinen nach Norden und Osten ausgerichteten Balkone waren es nicht.
Einen Schadensersatzanspruch verneinte das Gericht: Die Gemeinschaft hatte keine Pflicht verletzt, und der Bauunternehmer war nicht ihr Erfüllungsgehilfe. Getragen hat allein die verschuldensunabhängige Haftung für den sanierungsbedingten Nutzungsausfall.
Wer den Anspruch hat — und wer nicht
- Selbstnutzer und Vermieter gleichermaßen. Beim Selbstnutzer wird ein fiktiver Mietausfall angesetzt, auf Grundlage des Mietspiegels oder, wo es keinen gibt, per Gutachten oder Schätzung. Maßgeblich sind berechtigte Kürzungsbeträge, nicht der tatsächlich eingetretene Mietausfall.
- Nur bei wesentlichen Nutzungsbereichen. Das ist die entscheidende Hürde: Ein kleiner Nordbalkon reicht nicht.
- Nicht, wenn die Erhaltung des betroffenen Bauteils nach Gesetz oder Gemeinschaftsordnung beim Sondereigentümer selbst liegt — dann fehlt es am duldungspflichtigen Eingriff der Gemeinschaft. Wer die Zuordnung klären muss: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Nach dem Wortlaut des § 14 Abs. 3 WEG kann der duldungspflichtige Eigentümer keinen verschuldensunabhängigen Schadensersatz mehr verlangen, sondern nur noch eine Geldentschädigung. Die Wiederherstellung des vorherigen Zustands scheidet damit jedenfalls nach dem Gesetzeswortlaut aus — ein Unterschied zur Rechtslage vor dem WEMoG.
Was die Gemeinschaft das kostet
Nutzungsentschädigungen sind Kosten der Verwaltung. Weil sie Folge der Sanierung sind, kommt eine Zahlung aus der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) grundsätzlich in Betracht und ist ordnungsmäßig.
Sind alle Wohnungen von derselben Maßnahme gleich betroffen, sind die wechselseitigen Ansprüche wirtschaftlich oft ein Nullsummenspiel — jeder zahlt anteilig, was er bekommt. Ein Beschluss über eine einheitliche Entschädigung kann dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Empfehlung für den Beschlusstext: Weil Nutzungsausfälle, Miethöhen und berechtigte Kürzungen unterschiedlich ausfallen, gehört in den Antrag der Vorbehalt, dass es jedem Eigentümer freibleibt, einen höheren Anspruch gerichtlich klären zu lassen.
Beispiel
Eine Fassadensanierung stellt sechs Monate lang ein Gerüst vor sämtliche Balkone. Alle 18 Wohnungen sind gleich betroffen. Statt 18 Einzelforderungen abzuwarten, beschließt die Gemeinschaft eine pauschale Entschädigung je Wohnung, zahlbar aus der Erhaltungsrücklage, mit dem Vorbehalt individueller Mehrforderungen. Wirtschaftlich verschiebt das wenig — es verhindert aber, dass einzelne Eigentümer klagen und die Gemeinschaft die Prozesskosten trägt.
Was das für Beiräte heißt
Bei jeder Sanierung, die länger als ein paar Wochen dauert, gehört die Frage auf die Tagesordnung: Wer verliert hier einen wesentlichen Nutzungsbereich — und für wie viele Monate? Wer das früh beziffert, kann es in der Wirtschaftsplanung berücksichtigen. Wer es ignoriert, findet es Jahre später in einem Urteil wieder — mit Zinsen und Prozesskosten.
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