Die virtuelle Eigentümerversammlung
Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ohne physische Präsenz stattfindet (§ 23 Abs. 1a Satz 1 WEG).
Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein (§ 23 Abs. 1a Satz 2 WEG).
Drei Formate, die man auseinanderhalten muss
| Format | Grundlage | Was es ist |
|---|---|---|
| Präsenzversammlung | § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG | der gesetzliche Regelfall, alle an einem Ort |
| Hybride Versammlung | § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG (seit 01.12.2020) | Präsenzversammlung mit dem Recht, sich online zuzuschalten |
| Virtuelle Versammlung | § 23 Abs. 1a WEG (seit 17.10.2024) | keine Präsenzversammlung — es gibt keinen Versammlungsraum |
Der Unterschied zwischen den letzten beiden ist nicht kosmetisch: Die hybride Versammlung hat einen Versammlungsort, die virtuelle nicht. Daraus folgt für die Einladung Verschiedenes — dazu unten.
Was der Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG leistet
- Quorum: mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Nicht drei Viertel aller Eigentümer, nicht aller Miteigentumsanteile — der Wortlaut stellt auf die abgegebenen Stimmen ab.
- Befristung: längstens drei Jahre ab Beschlussfassung. Danach ist neu zu beschließen; ein unbefristeter Beschluss überschreitet die Kompetenz.
- Reichweite: „stattfindet oder stattfinden kann“ — die Gemeinschaft kann die virtuelle Form verbindlich festlegen oder sie dem Verwalter als Option eröffnen.
§ 48 Abs. 6 Satz 1 WEG schützt die Minderheit: Wer vor dem 01.01.2028 einen Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG fasst, muss bis einschließlich 2028 mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung durchführen — es sei denn, die Eigentümer verzichten darauf einstimmig.
Der zweite Satz ist der praktisch wichtigere: Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt weder zur Nichtigkeit noch zur Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Versammlung gefassten Beschlüsse. Die Pflicht besteht — ihre Verletzung entwertet die Beschlüsse aber nicht.
„Vergleichbar“ ist der Maßstab, nicht „irgendwie möglich“
§ 23 Abs. 1a Satz 2 WEG verlangt Vergleichbarkeit in Teilnahme und Rechteausübung. Gemeint sind alle Rechte, die die Versammlung ausmachen: Teilnahmerecht, Antragsrecht, Rede-, Frage- und Antwortrecht, Diskussionsmöglichkeit und Stimmrecht.
Daraus folgt eine Konsequenz, die auch das hybride Format betrifft: Beschlüsse, die den online Zugeschalteten Rechte beschneiden — kein Rederecht, nur Textbeiträge im Chat —, dürften ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen und angreifbar sein. Der technische Standard, der eine solche Beschränkung früher rechtfertigte, ist heute nicht mehr vorauszusetzen.
Die Online-Teilnahme muss man verlangen
Für das hybride Format hat der BGH zwei Leitsätze aufgestellt, die Verwalter und Eigentümer gleichermaßen betreffen (Urteil vom 20.09.2024 – V ZR 123/23):
- Ist ein Grundlagenbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gefasst, muss der Verwalter nicht schon in der Ladung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen und die technischen Details mitteilen. Die Beschlusslage muss dem Eigentümer bekannt sein — insoweit gilt dasselbe wie für den Hinweis auf die Vertretungsmöglichkeit.
- Der Eigentümer muss aktiv von seinem Recht Gebrauch machen. Der Verwalter darf dieses Verlangen abwarten und muss die Online-Teilnahme auch dann nicht von sich aus anbieten, wenn ihm jemand mitteilt, er könne physisch nicht teilnehmen.
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümerin wegen der damaligen 2G-Regelungen die Absage der Versammlung verlangt — nicht die Online-Teilnahme. Amts- und Landgericht sahen darin einen Ladungsmangel, der BGH nicht.
Für die virtuelle Versammlung lässt sich das nicht übertragen. Sie hat keinen Versammlungsraum; der Versammlungsort ist der virtuelle Raum. Deshalb gehört der Hinweis auf dieses Format in die Einladung und in die Einladungsfrist, sinnvollerweise mit Angabe des Konferenzsystems. Die geschützten Zugangslinks dürfen erwägenswerterweise später nachgereicht werden.
Beispiel
Eine Gemeinschaft beschließt im Mai 2026 mit 78 % der abgegebenen Stimmen die virtuelle Versammlung. Der Beschluss trägt bis Mai 2029 — praktisch bis zur Versammlung 2029, danach ist neu zu beschließen. Für 2026, 2027 und 2028 muss trotzdem je eine Präsenzversammlung stattfinden, außer alle Eigentümer verzichten einstimmig darauf. Findet 2027 versehentlich keine statt, bleiben die virtuell gefassten Beschlüsse gleichwohl wirksam.
Was das für Beiräte heißt
Beim Beschlussantrag auf drei Punkte achten: Quorum (drei Viertel der abgegebenen Stimmen — Enthaltungen zählen nicht mit, siehe Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung), Befristung (höchstens drei Jahre, besser mit ausdrücklichem Enddatum) und die Präsenzpflicht bis 2028, die im Beschluss besser mitgedacht als später entdeckt wird. Und bei der Einladung: Steht das Format drin?
Schleumer Immobilienverwaltung GmbH, Köln — Hausverwaltung seit 1989, Mitglied im VDIV Nordrhein-Westfalen. Alle Mitarbeiter mit Objektverantwortung sind als zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG qualifiziert; entsprechend darf sich auch unser Unternehmen als zertifiziert bezeichnen.
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