Kündigungsfrist bei gewerblich genutzten Grundstücken

Ein Mietverhältnis über ein gewerblich genutztes unbebautes Grundstück ist bei monatlich bemessener Miete spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats kündbar, jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs (§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB).

Die Vorschrift ist abdingbar — vertraglich vereinbarte Fristen gehen vor, und für Geschäftsräume gilt mit § 580a Abs. 2 BGB eine eigene, längere Frist.

Welche Frist für welches Objekt

§ 580a BGB staffelt die Kündigungsfristen außerhalb der Wohnraummiete nach dem Mietgegenstand — und die Abgrenzung entscheidet über Monate:

• Gewerblich genutztes unbebautes Grundstück — der Lagerplatz, die Stellfläche des Autohandels, der Containerabstellplatz: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats, aber nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs (§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB).
• Geschäftsräume — Laden, Büro, Halle: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs (§ 580a Abs. 2 BGB), im Ergebnis rund sechs Monate; dazu Kündigungsfrist für Gewerberaum.
• Nicht gewerblich genutzte Grundstücke und sonstige Räume folgen der Grundregel des § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB — drei Monate zum Monatsende, wie bei der kuendigungsfrist garage|Garage.

Steht auf dem Grundstück ein Gebäude, das mitvermietet ist, liegt in aller Regel keine Grundstücks-, sondern Raummiete vor — die Einordnung richtet sich nach dem Schwerpunkt des Vertrags.

Beispiel

Der Vertrag über den unbebauten Lagerplatz mit Monatsmiete soll zum 30. September enden. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, der mindestens zwei volle Monate vor dem Quartalsende liegt — hier also bis zum dritten Werktag des Juli. Geht sie erst im August zu, wirkt sie zum 31. Dezember: Der Quartalsbezug verschiebt das Ende gleich um drei Monate, nicht um einen. Zur Werktagszählung Fristenberechnung im Mietrecht.

Kein Kündigungsschutz, keine Form — aber der Vertrag geht vor

Der soziale Kündigungsschutz der Wohnraummiete gilt hier nicht: Es braucht weder ein berechtigtes Interesse noch eine Begründung. Auch eine gesetzliche Schriftform für die Kündigung kennt das Grundstücksmietrecht nicht — der Bundesgerichtshof hat sogar die bloße Mitteilung genügen lassen, ein verbundener Händlervertrag werde nicht fortgeführt, weil daraus der Beendigungswille eindeutig hervorging (BGH, Urteil vom 10.10.2001 – XII ZR 93/99). Verlassen sollte man sich darauf nicht: Schreibt der Mietvertrag Schriftform vor, gilt sie, und beweisbar ist ohnehin nur, was dokumentiert zuging.

§ 580a BGB ist zudem abdingbar — anders als die Fristen der Wohnraummiete dürfen die Parteien längere wie kürzere Fristen, feste Laufzeiten oder Kündigungsausschlüsse vereinbaren. Der Blick in den Vertrag geht deshalb jeder Fristberechnung vor.

Befristung und außerordentliche Kündigung

Gewerbliche Grundstücksmietverträge werden häufig befristet geschlossen; dann endet der Vertrag mit Zeitablauf, ohne Kündigung — und eine ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit ausgeschlossen, wenn sie nicht vorbehalten wurde. Bleibt der Mieter nach Ablauf einfach auf der Fläche, droht die stillschweigende Verlängerung des § 545 BGB — die Zwei-Wochen-Frist dagegen steht unter Widerspruchsfrist bei stillschweigender Verlängerung. Kann das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden, gilt wieder die Frist des § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB (§ 580a Abs. 4 BGB).

Was das für Vermieter heißt

Bei Gewerbeflächen entscheidet der Kalender doppelt: Werktag und Quartal müssen stimmen, sonst verschiebt sich das Vertragsende um ein Vierteljahr. Wir berechnen Kündigungstermine für unsere Eigentümer vom gewünschten Endtermin rückwärts — und prüfen vorher, ob der Vertrag die gesetzliche Frist überhaupt gelten lässt.

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