Der Hausgeldrückstand

Die Zahlungspflicht folgt nicht aus dem Wirtschaftsplan selbst, sondern aus dem Beschluss über die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) oder die Nachschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG) — und sie besteht auch dann, wenn dieser Beschluss angefochten ist.

Gläubigerin ist die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer; die Beitreibung selbst ist Sache des Verwalters und braucht keinen eigenen Beschluss.

Woraus die Forderung folgt

Die Zahlungspflicht entsteht nicht schon dadurch, dass ein Wirtschaftsplan aufgestellt wird. Es braucht einen Beschluss über die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) oder über die Nachschüsse aus der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG) — erst er begründet die Verbindlichkeit des einzelnen Eigentümers (BGH, Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 279/17).

Wann gezahlt wird, bestimmen die Eigentümer ebenfalls durch Beschluss (§ 28 Abs. 3 WEG); verbreitet ist der dritte Werktag des Monats. Fehlt jede Bestimmung, ist die Forderung nach § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig.

Eine Anfechtung befreit nicht vom Zahlen. Der Beschluss bindet, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt oder nichtig ist; das Verfahren über die Anfechtung wird deshalb auch nicht ausgesetzt. Wer klagt, zahlt zunächst weiter.

Verzug, Zinsen, Mahnkosten

In Verzug gerät der Schuldner in der Regel ohne Mahnung, weil die Zahlung kalendermäßig bestimmt ist (§ 286 BGB). Die Gemeinschaft kann dann Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen (§ 288 Abs. 1 BGB) — der Basiszinssatz ändert sich halbjährlich, die Zinsen sind also je Zeitraum gestaffelt zu berechnen.

Bei den Mahnkosten ist Vorsicht geboten: Eine frei gegriffene Pauschale gibt es nicht. Ersatzfähig ist der tatsächlich entstandene, durch den Verzug verursachte und erforderliche Aufwand — und er ist zu belegen. Ebenso wenig lässt sich eine pauschale, forderungsunabhängige Inkasso-Sondervergütung für den Verwalter beschließen; Gerichte haben solche Regelungen wiederholt verworfen.

Wird ein Hausgeldbeschluss später für ungültig erklärt, entfallen die bis dahin angefallenen Zinsansprüche nach der Rechtsprechung nicht rückwirkend (BGH, Urteil vom 10.07.2020 – V ZR 178/19).

Wer beitreibt

Gläubigerin ist allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer — auch in der Zweiergemeinschaft. Ein einzelner Eigentümer hat gegen den säumigen Nachbarn keinen eigenen Anspruch, auch wenn ihn die Zahlungslücke wirtschaftlich trifft. Nach außen vertritt der Verwalter (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG).

Für die Beitreibung fälliger Hausgeldforderungen — Mahnung, Klage, Zwangsvollstreckung — braucht der Verwalter keinen Beschluss der Versammlung; das ist von seiner Aufgabe kraft Bestellung gedeckt (§ 27 Abs. 1 WEG). Anders bei Schadensersatzprozessen gegen einen Eigentümer: dafür ist eine Ermächtigung nötig. Und die Beauftragung eines Anwalts ist gedeckt, solange nach dem RVG abgerechnet wird — Stundenhonorare brauchen eine eigene Grundlage.

Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Anlage (§ 43 Abs. 2 WEG).

Ein Punkt, der Eigentümer regelmäßig überrascht: Die Kosten eines Hausgeldprozesses sind Kosten der Gemeinschaft (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) und werden nach dem geltenden Schlüssel auf alle umgelegt — auch auf den Schuldner, aber eben auch auf alle übrigen. Was die Gemeinschaft vom unterlegenen Schuldner erstattet bekommt, hängt an der Vollstreckung; die Umlage der Prozesskosten findet unabhängig davon statt.

Verjährung — der häufigste Fehler

Hausgeldforderungen verjähren in drei Jahren (§ 195 BGB), gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist die Kenntnis des Verwalters.

Entscheidend ist die Trennung: Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist kein neuer Rechtsgrund für alte Vorschüsse. Er begründet eine neue Schuld nur für die Abrechnungsspitze — also für den Betrag, der über die beschlossenen Vorschüsse hinausgeht. Rückständige Vorschüsse lassen sich nicht dadurch „auffrischen", dass sie in einem Nachschussbeschluss wieder auftauchen (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11). Wer Rückstände aus mehreren Jahren einklagt, muss sie auf den jeweiligen Beschluss stützen.

Lässt der Verwalter eine Forderung verjähren, haftet er dafür.

Was der Schuldner nicht einwenden kann

Umgekehrt gilt auch etwas, das häufig anders gehandhabt wird: Ein Rückstand führt nicht zum Verlust des Stimmrechts und nicht zum Ausschluss von der Versammlung (BGH, Urteil vom 10.12.2010 – V ZR 60/10).

Wenn der Titel da ist

Aus einem Zahlungstitel kann die Gemeinschaft unmittelbar die Zwangsversteigerung betreiben. Dabei hilft ihr das Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG: Hausgeldforderungen stehen in Rangklasse 2 und damit vor den Grundpfandrechten der Banken. Erfasst sind das laufende Jahr und die beiden vorangegangenen, begrenzt auf fünf Prozent des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswerts.

Zwei Dinge sind dabei entscheidend. Erstens: Das Vorrecht wirkt nur im Zwangsversteigerungsverfahren und nur, wenn es dort angemeldet wird — auch dann, wenn ein anderer Gläubiger die Versteigerung betreibt (BGH, Urteil vom 08.12.2017 – V ZR 82/17). Zweitens: Eine Mindestbetragsgrenze gibt es seit dem 01.12.2020 nicht mehr.

Wohnt der Schuldner unbekannt verzogen, ist Vorsicht geboten. Eine negative Auskunft aus dem Melderegister genügt nicht für eine öffentliche Zustellung; die Gemeinschaft muss alle zumutbaren Nachforschungen angestellt haben (BGH, Beschluss vom 22.02.2024 – V ZR 117/23). Der Fehler fällt spät auf — er macht das darauf gestützte Versäumnisurteil angreifbar und entwertet den gesamten Vollstreckungsaufwand.

Die Entziehung ist kein Weg mehr

Bis zum 30.11.2020 nannte das Gesetz den Zahlungsverzug ausdrücklich als Entziehungsgrund. Seit dem WEMoG gilt das nicht mehr: § 17 WEG kennt dieses Regelbeispiel nicht. Der Grund ist einfach — weil die Gemeinschaft heute aus jedem Titel die Zwangsversteigerung betreiben kann, ist die Entziehung für diesen Fall weder erforderlich noch möglich.

Übrig bleibt allenfalls die Generalklausel des § 17 Abs. 1 WEG für ein dauerhaft gemeinschaftsschädliches Zahlungsverhalten. Für den normalen Rückstand ist der Titel mit anschließender Verwertung der schnellere, billigere und sicherere Weg.

Beim Eigentümerwechsel

Eine Erwerberhaftung kennt das Gesetz nicht: Wer kauft, schuldet kein Hausgeld, das vor seiner Eintragung fällig geworden ist. Schuldner ist stets, wer bei Fälligkeit Eigentümer war. Ein Beschluss, der dem Erwerber die Rückstände seines Vorgängers auferlegt, ist nichtig — eine Haftung lässt sich nur vereinbaren und muss ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sein.

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