Die Sonderumlage
Die anteiligen Beiträge einer Sonderumlage werden erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig; sollen sie sofort fällig werden, muss das ausdrücklich im Beschluss stehen (BGH, Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16).
An dieser Fälligkeit hängt mehr als der Zahlungstermin: Verzug, Verjährung und die Frage, ob nach einem Verkauf noch der Veräußerer oder schon der Erwerber zahlt.
Wann eine Sonderumlage nötig wird
Eine Sonderumlage ist ein zusätzlicher, zweckgebundener Finanzierungsbeitrag der Eigentümer. Sie wird gebraucht, wenn das laufende Hausgeld und die verfügbare, zweckentsprechende Rücklage für eine Ausgabe nicht ausreichen — das Dach muss vor dem Winter neu gedeckt werden, ein Wasserschaden übersteigt die Selbstbeteiligung, oder mehrere Eigentümer zahlen ihr Hausgeld nicht und die Gemeinschaft wird zahlungsunfähig.
Rechtlich ist der Beschluss ein Nachtrag zum Wirtschaftsplan und begründet unmittelbar eine Zahlungspflicht (LG Hamburg, Beschluss vom 30.05.2018 – 318 S 70/16). Je nach Funktion geht es um zusätzliche Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder um Nachschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG; beschlossen wird wie über andere Angelegenheiten mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
Für die Höhe gilt derselbe Maßstab wie beim Wirtschaftsplan: Die Eigentümer schätzen den Bedarf und haben dabei Ermessen (BGH, Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 129/11). Absehbare Zahlungsausfälle dürfen einkalkuliert werden — wer auf die Mark genau umlegt, steht bei der ersten Rücklastschrift wieder vor einer Deckungslücke.
Dass eine vorhandene Rücklage immer zuerst aufzubrauchen wäre, stimmt in dieser Pauschalität nicht. Zweckbindung, Beschlusslage und die Frage, wie viel Liquiditätsreserve die Gemeinschaft behalten muss, sind gegeneinander abzuwägen.
Fälligkeit: erst mit dem Abruf
Das ist der Punkt, an dem die meisten Beschlüsse zu kurz greifen. Die anteiligen Beiträge werden erst fällig, wenn der Verwalter sie abruft. Eine sofortige Fälligkeit tritt nur ein, wenn sie ausdrücklich im Beschluss selbst geregelt ist (BGH, Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16). Die Eigentümer bestimmen die Fälligkeit durch Beschluss (§ 28 Abs. 3 WEG) — nicht der Verwalter aus eigenem Recht.
Daraus folgen drei Dinge, die in der Praxis regelmäßig schiefgehen:
- Verzug und Verjährung beginnen erst mit dem Abruf. Wer ihn vergisst, hat eine beschlossene, aber nicht durchsetzbare Forderung. Mahnen lässt sich damit nichts.
- Beim Eigentümerwechsel entscheidet die Fälligkeit, nicht der Beschluss. Wird die Umlage vor dem Verkauf beschlossen, aber erst danach fällig, zahlt der Erwerber (BGH, Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16). Schuldner ist stets, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist (BGH, Urteil vom 10.07.2020 – V ZR 178/19).
- Fehlt jede Bestimmung, greift die allgemeine Regel des § 271 Abs. 1 BGB. Darauf sollte sich niemand verlassen wollen.
Deshalb gehört in jede Beschlussvorlage ein Satz zum Fälligkeitszeitpunkt und zum Zahlungsweg — bei Ratenzahlung zu jeder Rate.
Was im Beschluss stehen muss
Ein Sonderumlagebeschluss muss aus sich heraus verständlich sein. Er sollte benennen:
| Punkt | Warum |
|---|---|
| Zweck | Die Umlage ist zweckgebunden; ohne konkreten Zweck fehlt der Maßstab für die Verwendung. |
| Gesamtbetrag | Grundlage jeder Einzelberechnung. |
| Verteilungsschlüssel | Aus ihm muss sich der Anteil jeder Einheit betragsmäßig ergeben. Eine bloße Maßstabsangabe genügt nur, wenn sich der Einzelbetrag durch eine einfache Rechenoperation ermitteln lässt. |
| Fälligkeit und Abruf | Siehe oben — sonst ist die Forderung nicht durchsetzbar. |
| Kreis der Zahlungspflichtigen | Wichtig, wenn nach § 21 WEG gerade nicht alle Eigentümer die Kosten tragen, etwa bei einer baulichen Veränderung. Dann muss der Beschluss ausdrücklich sagen, wer zahlt. |
| Umgang mit Restmitteln | Was mit nicht verbrauchtem Geld geschieht, ist im Nachhinein schwerer zu klären als vorher. |
Soll der Schlüssel vom laufenden Hausgeld abweichen, ist das eine Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und als solche zu beschließen — nicht beiläufig in der Umlage mitzuregeln.
Wenn der Beschluss fehlerhaft ist
Ein nicht ordnungsmäßiger Sonderumlagebeschluss ist in der Regel nur anfechtbar, nicht nichtig — bis zur Aufhebung bindet er Verwalter und alle Eigentümer (BGH, Urteil vom 15.02.2019 – V ZR 71/18). Die Anfechtung hemmt die Zahlungspflicht nicht: Wer klagt, muss trotzdem zahlen.
Nichtig ist dagegen der Versuch, einem Erwerber per Beschluss die Rückstände seines Rechtsvorgängers aufzuerlegen (BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 147/11). Eine Erwerberhaftung lässt sich nicht beschließen; sie setzt eine Vereinbarung voraus, die ausdrücklich im Grundbuch eingetragen ist (§ 7 Abs. 3 Satz 2 WEG).
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