Der hydraulische Abgleich
In Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten ist ein Heizungssystem mit Wasser als Wärmeträger nach dem Einbau einer Heizungsanlage hydraulisch abzugleichen (§ 60c GModG); ältere Anlagen sind zusätzlich zu prüfen und zu optimieren (§ 60b GModG).
Für Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, läuft diese Prüfpflicht bis zum 30. September 2027.
Was der hydraulische Abgleich bewirkt
Vereinfacht gesagt sorgt er dafür, dass das Heizungswasser im Gebäude dorthin fließt, wo es gebraucht wird. Ohne Abgleich versorgen sich die Heizkörper nahe am Erzeuger reichlich, während die entferntesten oder die im obersten Geschoss nicht warm werden — die übliche Reaktion ist dann, die Vorlauftemperatur hochzudrehen, was das ganze Haus teurer heizt. Der Abgleich stellt das System so ein, dass jeder Heizkörper die für seinen Raum berechnete Wärmemenge bekommt.
Praktisch heißt das: In jedem beheizten Raum ist zu arbeiten, denn dort sitzen die Heizkörper und ihre Ventile.
Zwei Pflichten, die oft verwechselt werden
Das Gesetz kennt zwei verschiedene Tatbestände. Sie treffen unterschiedliche Gebäude zu unterschiedlichen Zeitpunkten, und wer sie vermischt, prüft entweder zu früh oder zu spät.
| § 60c GModG — Abgleich nach Einbau | § 60b GModG — Prüfung älterer Anlagen | |
|---|---|---|
| Auslöser | Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme | Alter der bestehenden Anlage |
| Gebäude | mindestens sechs Wohneinheiten, Wasser als Wärmeträger | mindestens sechs Wohnungen oder selbständige Nutzungseinheiten, Wasser als Wärmeträger |
| Frist | im Zuge der Inbetriebnahme | Anlagen ab 01.10.2009: binnen eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach dem Einbau · Anlagen vor 01.10.2009: bis 30.09.2027 |
Für Wärmepumpen gilt eine eigene Vorschrift zur Prüfung und Optimierung (§ 60a GModG).
Beide Pflichten sind bußgeldbewehrt. Wer die Prüfung nicht rechtzeitig durchführen lässt oder nach dem Einbau nicht abgleicht, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße kann bis zu 5.000 Euro betragen (§ 108 Abs. 1 und 2 GModG).
Die Vorschriften standen bisher im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Dasselbe Gesetz — ausgefertigt am 08.08.2020 — führt seit der Änderung vom 23. Juli 2026 (in Kraft seit 29. Juli 2026) die amtliche Kurzbezeichnung GModG („Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden"). Ältere Handlungsempfehlungen und Handwerkerangebote zitieren deshalb noch „§ 60c GEG"; gemeint ist dieselbe Norm.
Was zum Abgleich gehört
§ 60c GModG beschreibt nicht nur das Ziel, sondern den Mindestumfang. Drei Leistungen müssen enthalten sein:
- eine raumweise Heizlastberechnung,
- die Prüfung und Optimierung der Heizflächen,
- die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung.
Für die Berechnung ist DIN EN 12831 Teil 1 (Ausgabe September 2017) in Verbindung mit DIN/TS 12831 Teil 1 (Ausgabe April 2020) vorgesehen, für die Durchführung das Verfahren B nach der einschlägigen ZVSHK-Fachregel oder ein gleichwertiges Verfahren. Das Ergebnis ist schriftlich zu bestätigen und mit den Messwerten zu dokumentieren.
Diese Unterscheidung ist der Punkt, an dem Angebote auseinandergehen. Ein pauschales „Abgleich inklusive" ohne raumweise Heizlastberechnung ist das sogenannte Verfahren A — es genügt den Anforderungen nicht. Wer Angebote vergleicht, sollte das Verfahren und die Dokumentation ausdrücklich abfragen.
Mit der zweiten Stufe des Gebäudemodernisierungsgesetzes wird § 60c GModG neu gefasst. Der Abgleich umfasst dann „insbesondere die Heizlastberechnung sowie die erforderliche Anpassung von Heizflächen und Regelung"; gerechnet wird weiter nach DIN EN 12831-1 oder einem gleichwertigen Verfahren. Die ausdrückliche Liste der drei Leistungen und der Verweis auf Verfahren B entfallen, ebenso wird die Prüfung nach § 60b GModG allgemeiner beschrieben. Die Frist bis 30. September 2027 bleibt. Fragen Sie deshalb auch nach dem Jahreswechsel die Heizlastberechnung und ihre Dokumentation ausdrücklich ab.
Die Prüfung nach § 60b GModG geht weiter als der Abgleich: Zu betrachten sind auch die einstellbaren Betriebsparameter, der Einsatz effizienter Heizungspumpen, die Dämmung von Rohrleitungen und Armaturen sowie Maßnahmen zur Absenkung der Vorlauftemperatur. Durchzuführen ist sie von fachkundigen Personen — dazu zählen unter anderem Schornsteinfeger und Heizungsfachbetriebe. Ausgenommen sind unter anderem Gebäude mit standardisierter Gebäudeautomation, Wärmepumpen und Anlagen, die unter einem Energieleistungsvertrag betrieben werden.
Wer in der WEG zuständig ist
Die zentrale Heizungsanlage samt Steig- und Verteilleitungen ist Gemeinschaftseigentum. Die Pflicht zum Abgleich trifft deshalb die Gemeinschaft. Die Heizkörper und ihre Ventile in den Wohnungen stehen dagegen ab der ersten Absperrmöglichkeit in der Regel im Sondereigentum, wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt (§ 5 WEG). Über Arbeiten daran kann die Versammlung nicht beschließen; ein solcher Beschluss ist nichtig (BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/10).
Der Abgleich kostet Geld, und zwar nicht wenig. Der Verwalter wird ihn im Regelfall nicht ohne Beschluss beauftragen. Beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG); die Arbeiten an der gemeinsamen Anlage sind ordnungsmäßige Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), ihre Kosten tragen daher alle Eigentümer nach dem geltenden Schlüssel (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Bewährt hat sich ein Vorgehen in drei Schritten. Zuerst beschließt die Gemeinschaft, dass abgeglichen wird, und lässt nur die Prüfung anbieten. Dann beauftragt sie die Prüfung und fordert alle Eigentümer auf, den Zutritt zu gewähren. Erst mit dem Ergebnis entscheidet sie über die Arbeiten an der gemeinsamen Anlage. Für Heizkörper und Ventile in den Wohnungen bietet sie an, sie mit zu beauftragen: Wer zustimmt, erstattet die Kosten seiner Wohnung, wer nicht zustimmt, wird aufgefordert, die Arbeiten selbst ausführen zu lassen und nachzuweisen. Darum lohnt es, das Angebot des Heizungsbauers von Anfang an in Arbeiten außerhalb und innerhalb der Wohnungen zu teilen.
Sinnvoll ist, die Eigentümer vor der Abstimmung kurz über den Ablauf zu informieren — dass in jeder Wohnung gearbeitet wird, dass Termine koordiniert werden müssen und dass ohne Zugang zu allen Räumen kein vollständiger Abgleich möglich ist. Wer das erst nach dem Beschluss erklärt, organisiert die Terminabstimmung gegen den Widerstand derer, die sich übergangen fühlen.
Zutritt zu den Wohnungen
Die Arbeiten sind Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Jeder Eigentümer hat Einwirkungen auf sein Sondereigentum zu dulden, soweit sie dafür erforderlich sind (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG); der Termin ist rechtzeitig anzukündigen. Ist die Wohnung vermietet, trifft den Mieter die Duldungspflicht für Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB — angekündigt wird über den vermietenden Eigentümer.
In der Praxis scheitern Abgleiche selten an der Technik und häufig daran, dass drei Wohnungen nicht zugänglich waren. Ein Terminplan mit Zweit- und Ersatzterminen gehört deshalb in die Beauftragung.
Was der Abgleich mit der Abrechnung zu tun hat
Ein abgeglichenes System senkt den Verbrauch, ohne dass jemand sein Verhalten ändert. Das schlägt sich in der Heizkostenabrechnung des folgenden Abrechnungszeitraums nieder — und zwar ungleichmäßig: Wohnungen, die vorher unterversorgt waren, verbrauchen unter Umständen mehr, weil sie endlich warm werden. Wer damit rechnet, kann die Rückfragen im nächsten Frühjahr vorweg beantworten.
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