Der Heizungstausch zur Wärmepumpe

Ob der Austausch der zentralen Heizungsanlage gegen eine Wärmepumpe Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) oder bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG) ist, ist nicht abschließend geklärt; beschlossen wird in beiden Fällen mit einfacher Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG), die Einordnung entscheidet aber darüber, wer die Kosten trägt und woraus finanziert werden darf.

Für Erhaltungsmaßnahmen ist die Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen der rechtssichere Maßstab — eine Umlage „pro Wohnung“ hat der BGH 2026 für einen Heizungstausch verworfen.

Wem die Anlage gehört

Die zentrale Heizungsanlage, das Steig- und Leitungssystem und der Heizungsraum sind Gemeinschaftseigentum. Über ihren Austausch entscheidet deshalb die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer — und die Verwaltung der Anlage obliegt ihr auch dann, wenn niemand etwas beantragt (§ 18 Abs. 1 WEG).

Umgekehrt kann jeder Eigentümer ordnungsmäßige Erhaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG i. V. m. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Dieser Anspruch verjährt nicht.

Erhaltung oder bauliche Veränderung?

Diese Frage ist der Kern jeder Heizungsdebatte — und sie ist nicht abschließend geklärt. Erhaltung ist die Wiederherstellung des Ursprungszustands; auch der Ersatz einer maroden Anlage gehört dazu. Wird sie aber nicht durch eine gleichartige, sondern durch eine technisch andere und bessere Anlage ersetzt, geht die Maßnahme darüber hinaus. Seit dem WEMoG kennt das Gesetz die frühere Zwischenkategorie der „modernisierenden Erhaltung" nicht mehr; nach der Gesetzesbegründung ist alles, was über die bloße Erhaltung hinausgeht, bauliche Veränderung. Die Instanzgerichte entscheiden uneinheitlich.

Für die Mehrheit ist die Einordnung ohne Belang: Erhaltung wie bauliche Veränderung werden mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen (§ 25 Abs. 1 WEG). Qualifizierte Quoren kennt das WEG nicht mehr.

Für die Kosten ist sie entscheidend:

Die beiden Ausnahmen des § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG führen zur Kostentragung durch alle: eine Zustimmung von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, ohne unverhältnismäßige Kosten (Nr. 1) — oder eine Amortisation der Mehrkosten in angemessener Zeit (Nr. 2), wofür ein Zeitraum von etwa zehn Jahren als Anhaltspunkt gilt.

In der Praxis führt das zu einer Aufteilung: Ist die alte Anlage ohnehin austauschbedürftig, ist der Ersatzanteil Erhaltung — nur die Mehrkosten der besseren Lösung müssen sich rechtfertigen.

Der Verteilungsmaßstab — enger als gedacht

Hier hat der BGH 2026 eine Grenze gezogen, und zwar an einem Heizungsfall (Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25). Eine Mehrhausanlage mit fünfzehn unterschiedlich großen Einheiten finanzierte die Erneuerung der Heizung in einem der Häuser über eine Sonderumlage von 25.000 Euro und verteilte diese nach Einheiten — je 1.666,67 Euro, obwohl die Gemeinschaftsordnung die Verteilung nach Wohnungsgröße vorsah.

Der amtliche Leitsatz: Ist in einer Anlage mit unterschiedlich großen Einheiten vereinbart, die Erhaltungskosten nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme durch Mehrheitsbeschluss nach Einheiten zu verteilen.

Die Begründung ist für jede Sanierung brauchbar: Erhaltungsmaßnahmen führen stärker als die laufende Unterhaltung zu Werterhalt oder Wertsteigerung — und je größer die Einheit, desto größer der Wertzuwachs. Wem das Gebäude mehr gehört, der muss auch mehr bezahlen. Bei der Heizung kommt hinzu, dass sich ihre Dimensionierung nach der zu beheizenden Fläche richtet.

Zwei Maßstäbe dazu. Bei einem allgemeinen Wechsel des Schlüssels für alle Erhaltungsmaßnahmen müssen kleinere Einheiten schon eine Mehrbelastung von rund fünf Prozent nicht hinnehmen. Für die einzelne Maßnahme gilt derselbe Gedanke, hier können aber besondere Umstände die Mehrbelastung rechtfertigen — etwa wenn das Objektprinzip ausnahmsweise dem Gebrauch stärker Rechnung trägt. Im entschiedenen Fall hätte der Anteil der Kläger nach Miteigentumsanteilen 1.075 Euro betragen statt 1.666,67 Euro: eine Mehrbelastung von rund 55 Prozent.

Wichtig für die Praxis ist außerdem, was den Beschluss nicht rettet. Die Mehrheitsverhältnisse spielen keine Rolle — es kommt nicht darauf an, ob die Änderung die Mehrheit auf Kosten der Minderheit entlasten sollte oder wer wie abgestimmt hat. Und dass für die anderen Häuser der Anlage bereits gleichlautende, bestandskräftige Beschlüsse gefasst wurden, ändert nichts: Maßstabskontinuität gibt der Gemeinschaft kein Recht, einzelne Eigentümer weiter unangemessen zu benachteiligen, nur weil das in der Vergangenheit schon geschehen ist.

Umgekehrt bleibt das Objektprinzip zulässig, wo die Wohnungen ungefähr gleich groß sind oder wo es dem Gebrauch näherkommt — bei gleich großen Balkonen etwa darf die Balkonsanierung nach Einheiten umgelegt werden.

Den Begriff der Willkürkontrolle hat der Senat dabei ausdrücklich aufgegeben: Die gerichtliche Prüfung ist nicht darauf beschränkt. Entschieden ist der Fall damit übrigens noch nicht — der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und zurückverwiesen, weil die Wohnflächen nicht festgestellt waren.

Hinzu kommt: Auch wenn das Kriterium des Gebrauchs aus dem Gesetzeswortlaut gestrichen wurde, bleibt die Gebrauchsmöglichkeit in der Regel zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23). Bei einer zentralen Heizung, die alle Einheiten versorgt, spricht das gegen jede exklusive Kostenbelastung Einzelner.

Für den Heizungstausch heißt das: Wohnfläche oder Miteigentumsanteile sind der rechtssichere Maßstab. Ein anderer Schlüssel lässt sich zwar beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), braucht dafür keinen besonderen sachlichen Grund — unterliegt aber einer Kontrolle, die deutlich unterhalb der Willkürschwelle ansetzt.

Und eine formelle Falle: Soll vom üblichen Schlüssel abgewichen werden, muss das in der Einladung angekündigt werden (§ 23 Abs. 2 WEG; BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09). Das ist der häufigste formelle Anfechtungsgrund in diesem Bereich.

Woraus finanziert werden darf

Für Erhaltungsmaßnahmen stehen vier Wege offen: laufende Hausgelder bei kleinen Maßnahmen, die Erhaltungsrücklage als Regelweg bei größeren, die Sonderumlage — auch mehrjährig — und bei sehr großen Vorhaben ein Darlehen der Gemeinschaft.

Der Fallstrick liegt eine Ebene tiefer: Aus der Erhaltungsrücklage darf nur finanziert werden, was Erhaltung ist. Wird der Heizungstausch als bauliche Veränderung eingeordnet, scheidet die Rücklage nach herrschender Meinung aus — denn zu ihr haben alle beigetragen, während die Kosten nach § 21 Abs. 3 WEG nur einen Teil der Eigentümer treffen. Dann bleibt die Sonderumlage unter den Kostenbelasteten oder ein Darlehen. Dasselbe gilt, wenn die Kostenverteilung der Maßnahme abweichend beschlossen wurde, die Rücklage aber nach dem Regelschlüssel gebildet wird.

Was vor dem Beschluss zu klären ist

Vor der Beschlussfassung müssen Zustand und Bedarf geklärt sein. Bei einer Maßnahme dieser Größenordnung genügt die Einschätzung eines Handwerksbetriebs in der Regel nicht — einzuschalten ist ein Fachplaner oder Sachverständiger. Verfügt der Verwalter nicht selbst über die nötige Fachkunde, gehört der Hinweis darauf ins Protokoll.

Eine Drei-Angebote-Regel gibt es nicht — der BGH hat das 2026 klargestellt (Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25). Weder eine Mindestzahl von Angeboten noch eine Bagatellgrenze lassen sich dem Gesetz entnehmen; im Einzelfall kann ein einziges Angebot genügen, etwa bei einem der Gemeinschaft bekannten und bewährten Betrieb. Vor der Beauftragung von Architekten, Ingenieuren und Fachplanern sind Vergleichsangebote ohnehin nicht erforderlich. Werden mehrere eingeholt, müssen sie vergleichbar sein, und die Entscheidungsgrundlagen sind mit der Einladung zu versenden — bei großen Maßnahmen genügt ein Preisspiegel.

Der Beschluss selbst muss bestimmt sein: die Maßnahme, die Art der Durchführung, der Ablauf und ein Kostenrahmen. Das gilt auch für einen bloßen Grundlagenbeschluss. Bei größeren Vorhaben empfiehlt sich das zweistufige Vorgehen — erst das „Ob", dann in einer weiteren Versammlung das „Wie".

Wenn nichts passiert

Erhaltung setzt keinen eingetretenen Schaden voraus. Es genügt, dass die Anlage sich in einem Zustand befindet, in dem jederzeit mit einem Ausfall gerechnet werden muss (BayObLG, Beschluss vom 10.03.1994 – 2Z BR 136/93). Die Gemeinschaft hat zwar einen weiten Ermessensspielraum und darf Aufschiebbares aufschieben — ganz verzichten kann sie nicht.

Bei einer Blockade hilft seit 2026 ein weiterer Weg: Der BGH hat drei ablehnende Beschlüsse über Sanierungsvarianten für ungültig erklärt und einen Grundlagenbeschluss dem Grunde nach ersetzt; die Auswahl der Variante blieb den Durchführungsbeschlüssen vorbehalten (Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 102/24). Eine Ermessensreduzierung auf null war dafür nicht nötig.

Umgekehrt haftet die Gemeinschaft für verzögerte Erhaltung nur bei Verschulden, auch bezogen auf die Willensbildung der Versammlung; die Dauer eines ordnungsgemäßen Beschluss- und Vergabeverfahrens wird abgezogen (BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 18/25). Wer als Eigentümer etwas erreichen will, muss das Thema rechtzeitig auf die Tagesordnung bringen.

Fällt die Heizung tatsächlich aus, ist das ein dringender Fall: Der Verwalter darf und muss ohne Beschluss handeln (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Das deckt die Notreparatur — nicht den Austausch der ganzen Anlage.

Der energierechtliche Rahmen

Das öffentliche Energierecht ist von dieser Systematik zu trennen. Es wurde mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz im Juli 2026 neu geordnet: Die pauschale 65-Prozent-Vorgabe ist entfallen, und für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen steigt ab 2029 stufenweise der Anteil klimafreundlicher Brennstoffe. Welche Pflichten sich daraus für ein bestimmtes Gebäude ergeben, ist eine Frage des Einzelfalls und sollte vor der Beschlussfassung fachlich geklärt werden — verpflichtet das öffentliche Recht zu einer Maßnahme, stellt sich die Frage nach ihrer Wirtschaftlichkeit ohnehin nicht mehr.

Für vermietende Eigentümer kommt ein mietrechtlicher Punkt hinzu: Die Modernisierungsumlage nach dem Einbau einer Wärmepumpe gibt es in voller Höhe nur mit dem Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 (§ 559f BGB), dazu Modernisierung im Mietverhältnis. Und nach dem Einbau ist in Gebäuden ab sechs Wohnungen der hydraulische Abgleich Pflicht.

Sie suchen eine Verwaltung für Ihre Eigentümergemeinschaft? Wir verwalten WEGs im Großraum Köln — vom Mehrfamilienhaus bis zum Wohn- und Geschäftsquartier. Zur WEG-Verwaltung in Köln