Die Wallbox

Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG); über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.

Das Ermessen über das „Ob“ ist damit im Regelfall auf null reduziert — die Gemeinschaft entscheidet über das „Wie“, und einen Gestattungsbeschluss braucht es trotzdem.

Was der Anspruch umfasst

Das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge zählt zu den privilegierten baulichen Veränderungen des § 20 Abs. 2 WEG. Wer laden will, hat einen Anspruch auf Gestattung dem Grunde nach — die Gemeinschaft kann das Vorhaben nicht schlicht ablehnen.

Der Anspruch reicht weiter als die Ladestation an der Wand. Erfasst ist alles, was das Laden ermöglicht: die Verlegung der Leitungen, Eingriffe in die Stromversorgung, die Anpassung von Zählerschränken und die Anbindung an ein intelligentes Messsystem, wenn der Netzanschluss eine steuerbare Einrichtung verlangt. Auch die spätere Verbesserung einer vorhandenen Anlage und ihre Anpassung an gestiegene Kapazitäten fallen darunter (AG Neustadt a. Rbge., Urteil vom 20.03.2023 – 20 C 562/22).

Der Fahrzeugbegriff ist weit: Er endet nicht beim Auto, sondern erfasst auch elektrisch betriebene Zweiräder, Pedelecs und Elektromobile für gehbehinderte Menschen.

Das Gesetz verlangt eine „angemessene" bauliche Veränderung. Der Begriff dient aber nur dazu, ausufernde Forderungen abzuwehren — ein Ermessen der Gemeinschaft begründet er nicht. Eine Maßnahme, die einem der privilegierten Zwecke dient, ist regelmäßig angemessen; unangemessen ist sie nur ausnahmsweise, wenn außergewöhnliche bauliche Gegebenheiten oder ein außergewöhnliches Begehren die Nachteile für die Gemeinschaft außer Verhältnis zum Zweck geraten lassen (BGH, Urteil vom 09.02.2024 – V ZR 244/22). Die typischen Nachteile einer privilegierten Maßnahme genügen dafür nicht.

Eine Voraussetzung gibt es aber: Der Eigentümer muss ein Recht zum Gebrauch der Fläche haben, auf der geladen werden soll. Wer in der Gemeinschaft keinen Stellplatz hat und auch sonst kein Abstellrecht, hat keinen Anspruch auf eine Lademöglichkeit. Ein Sondernutzungsrecht genügt, und auch ein bloßes Mitgebrauchsrecht an einer Fläche, auf der ohnehin abgestellt wird, reicht aus.

Umgekehrt lässt sich der Anspruch nicht durch die Hintertür abräumen: Ein Beschluss, der das Abstellen von Elektrofahrzeugen in der Tiefgarage untersagt, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung — und zwar auch dann, wenn man zugunsten der Gemeinschaft unterstellt, von solchen Fahrzeugen gehe eine höhere Brandgefahr aus (AG Wiesbaden, Urteil vom 04.02.2022 – 92 C 2541/21).

Ein Beschluss ist trotzdem nötig

Der Anspruch ersetzt den Beschluss nicht. Jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums setzt einen Gestattungsbeschluss voraus — auch die nachteilsfreie und auch die privilegierte. Er muss vor dem Baubeginn vorliegen (BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22). Sieht die Gemeinschaftsordnung eine Zustimmung des Verwalters vor, ist das ein zusätzliches Erfordernis, kein Ersatz.

Beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1 WEG, § 25 Abs. 1 WEG). Lehnt die Versammlung ab, führt der Weg über die Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG); den ablehnenden Beschluss muss der Antragsteller dafür nicht anfechten.

Die Gemeinschaft hat zudem die Wahl, ob der Bauwillige selbst baut oder ob sie die Anlage auf seine Kosten errichtet — dann kann sie einen Kostenvorschuss beschließen.

Das „Wie" liegt bei der Gemeinschaft

Über die Modalitäten der Durchführung entscheiden die Eigentümer (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Der Individualanspruch richtet sich auf das „Ob", nicht auf eine bestimmte Ausführung (LG Stuttgart, Urteil vom 05.07.2023 – 10 S 39/21). Vorgaben zu Material, Leitungsführung und Ausführung sind zulässig und bei Ladeinfrastruktur besonders sinnvoll, weil mehrere Anlagen technisch zueinander passen müssen.

Die Grenze: Der Anspruch darf durch überzogene Anforderungen an das „Wie" nicht ausgehöhlt werden. Und die Vorbefassung ist eine niedrige Hürde — ein Privatgutachten darf die Gemeinschaft nicht zur Bedingung machen, bevor sie überhaupt entscheidet.

Der Beschluss muss bestimmt sein: Welcher Bereich des Gemeinschaftseigentums ist in welchem Ausmaß betroffen, wie wird ausgeführt, von wem, zu welchen Kosten. Bezugnahmen auf Anlagen sind zulässig. Unzulässig ist es, die eigentliche Entscheidung an den Verwalter zu delegieren — eine Gestattung unter dem Vorbehalt, dass der Verwalter später ein Angebot prüft und freigibt, ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

Nutzungsregeln müssen nicht schon im Gestattungsbeschluss stehen; sie dürfen einem Zweitbeschluss vorbehalten bleiben (BGH, Urteil vom 23.05.2025 – V ZR 128/24).

Wer zahlt

Bei einer Gestattung gilt die klare Regel des § 21 Abs. 1 WEG: Wer die Maßnahme verlangt, trägt ihre Kosten — einschließlich der Folgekosten — und darf die Einrichtung allein nutzen.

Daraus folgt eine Einschränkung, die in der Praxis oft übersehen wird: Eine Maßnahme, deren Kosten nicht alle tragen, darf nicht aus dem laufenden Hausgeld und nicht aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Das Geld kommt über eine Sonderumlage unter den Kostenbelasteten. Getrennt zu erfassen ist auch der Strom der neuen Anlage.

Anders liegt es, wenn die Gemeinschaft selbst eine größere Lösung beschließt. Dann können alle Eigentümer die Kosten tragen — entweder weil die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und zugleich mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde und keine unverhältnismäßigen Kosten verursacht (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG), oder weil sie sich in angemessener Zeit amortisiert (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG); als Anhaltspunkt gilt ein Zeitraum von acht bis zehn Jahren. Dass Ladeinfrastruktur sich amortisieren kann, ist dabei kein Sonderfall — die pauschale Annahme, bei privilegierten Maßnahmen scheide das aus, trägt nicht. Die Eigentümer müssen diesen Punkt bei der Beschlussfassung allerdings kennen und bedacht haben.

Was der Netzbetreiber verlangt

Zwei Pflichten werden regelmäßig übersehen, weil sie nicht im WEG stehen.

Anmeldung. Eine Ladeeinrichtung ist dem Netzbetreiber vor der Inbetriebnahme mitzuteilen (§ 19 NAV). Übersteigt die Summen-Bemessungsleistung je elektrischer Anlage 12 kVA, braucht die Inbetriebnahme zusätzlich seine vorherige Zustimmung. Das ist keine Formalie: In einer Tiefgarage mit mehreren Ladepunkten ist diese Schwelle schnell erreicht.

Steuerbarkeit. Ladeeinrichtungen mit einer Netzanschlussleistung von mehr als 4,2 kW, die seit dem 1. Januar 2024 in Betrieb genommen wurden, müssen eine netzorientierte Steuerung ermöglichen (§ 14a EnWG). Droht dem örtlichen Netz eine Überlastung, darf der Netzbetreiber den Leistungsbezug vorübergehend begrenzen — abschalten darf er nicht. Im Gegenzug sinken die Netzentgelte. Praktisch heißt das: Die Anlage muss kommunikationsfähig sein, und das gehört in die Leistungsbeschreibung, bevor beauftragt wird.

Was das GEIG verlangt — und was nicht

Für Bestandsgebäude zuerst die Entwarnung: Allein die Zahl der Stellplätze löst keine Nachrüstpflicht aus. Die Ausbaupflichten des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes knüpfen an den Neubau und an eine größere Renovierung an.

Das Gesetz wurde 2026 zur Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie geändert; verkündet am 28. Juli 2026, in Kraft treten die maßgeblichen Änderungen am 1. Januar 2027. Wer in dieser Zeit plant, muss zwei Rechtsstände auseinanderhalten:

Wichtig ist der Unterschied zwischen beidem: Leitungsinfrastruktur schafft die Wege für eine spätere Erschließung. Vorverkabelung geht weiter — der Stellplatz ist elektrisch so vorbereitet, dass eine Ladeeinrichtung ohne grundlegende weitere Arbeiten angeschlossen werden kann. Leerrohre, eine reine Hauptzuleitung oder ein zentraler Verteiler genügen dafür nicht.

Für Vorhaben um den Jahreswechsel gilt eine Übergangsregel: Wurde der Bauantrag, der Antrag auf bauaufsichtliche Zustimmung oder die Bauanzeige bis zum 31. Dezember 2026 eingereicht, bleibt es grundsätzlich bei den bisherigen Anforderungen der §§ 6 bis 9 GEIG.

Wenn später weitere dazukommen

Das ist der eigentliche Konfliktherd. Besteht bereits eine Lademöglichkeit, hat jeder Eigentümer ein Recht auf Mitgebrauch (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG); die bisherigen Nutzer können ihn nicht ausschließen. Der Nachzügler leistet dafür einen angemessenen Ausgleich für die Errichtungskosten (§ 21 Abs. 4 WEG) und zahlt seinen Strom.

Reicht die Kapazität der Elektroanlage nicht für alle, gilt nicht „wer zuerst kommt, mahlt zuerst". Weder die Nutzungsdauer noch die Frage, wer seinerzeit bezahlt hat, gibt den Ausschlag: Die Wallbox selbst mag Sondereigentum sein — das Leitungssystem dahinter ist Gemeinschaftseigentum. Entweder teilen sich die Interessierten die vorhandene Leistung, etwa über ein beschlossenes Turnussystem, oder die Gemeinschaft rüstet gemeinsam auf. Wer bereits investiert hat, erhält für den weiter nutzbaren Teil seiner Anlage einen Ausgleich.

Wer das absehbar vor sich hat, fährt mit einem Konzept für die gesamte Anlage besser als mit fünf Einzelgestattungen — die erste Wallbox entscheidet faktisch darüber, was für die zehnte noch möglich ist.

Der Ansatzpunkt heißt gemeinschaftliche Grundinfrastruktur: Geplant werden Anschlusskapazität, Leitungswege, Verteilung und Lastmanagement für die Stellplatzanlage als Ganzes; die einzelnen Ladepunkte entstehen dann nach Bedarf. Das bedeutet ausdrücklich nicht, dass die Ladepunkte gemeinsam genutzt werden müssen — auch fest zugeordnete Stellplätze lassen sich so versorgen.

Der stärkste Kostenhebel ist dabei das Lastmanagement. Es verteilt die vorhandene Leistung auf mehrere Ladepunkte und begrenzt die gleichzeitige Abnahme. Damit lässt sich die vorhandene Gebäude- und Netzanschlussleistung besser ausnutzen — und eine teure Erweiterung des Hausanschlusses unter Umständen ganz vermeiden. Wer nur eine einzelne Wallbox beschließt, sollte sie deshalb wenigstens so planen lassen, dass spätere Ladepunkte, ein gemeinsames Lastmanagement und eine geordnete Erweiterung nicht erschwert werden.

Vermietete Eigentumswohnungen

Mieter haben einen eigenen Anspruch gegen ihren Vermieter (§ 554 Abs. 1 Satz 1 BGB). Für den vermietenden Eigentümer heißt das: Seine Erlaubnis gegenüber dem Mieter ersetzt den Gestattungsbeschluss nicht. Er muss ihn in der Gemeinschaft herbeiführen — es sei denn, die Gemeinschaft hat bereits einen Grundsatzbeschluss gefasst, der den Rahmen für alle künftigen Anlagen festlegt.

Zwei Punkte dazu: Der Anspruch des Mieters richtet sich auf die Erlaubnis, nicht darauf, dass der Vermieter selbst eine Ladeeinrichtung errichtet. Und im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung kann eine besondere Sicherheit vereinbart werden, etwa im Hinblick auf den späteren Rückbau.

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